我们正处在一个伟大的社会，充满了风险，充满了机遇，在这个时代里，我们应该不断地创新，不断地改革，不断地奋进，无愧于伟大的时代。
中国房地产报总经理、中房同创董事总经理单大伟致辞
很高兴，能在这个岁末、在这个纷纷扰扰的时期与大家相聚，我谨代表主办方中国房地产报社、中房同创对前来参加“2020中国房地产总评榜”大会的各位领导、嘉宾表示热烈的欢迎与诚挚的感谢。在第一个百年奋斗目标行将实现之时，一场突如其来的新冠疫情给中国和全球经济带来巨大冲击。随着中美博弈进一步复杂化，从贸易摩擦全面延伸到金融、科技领域，国内经济更是面临严重挑战。面对这一复杂局面，中央提出深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。“国内国际双循环”，叠加“三道红线”金融监管新规，以及“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，中国房地产行业进入到了深刻变革和新转型阶段，高杠杆扩张模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑将出现根本性改变。新的发展规则下，中国房地产行业如何转变？我们认为既要顾及当下，更要谋划长远，转型提质、培育全面竞争力。战略上，未来将不再是比谁发展得更快，将是比谁发展得更稳，因此要筹划更深层次的改革，更高水平的开放，化解发展中的梗阻点，进一步释放发展动力；组织上，要增加组织活力，构建内部竞争机制，打造生态体系；业务布局上，要多元化、创新化；事实上，有远见的房企早已布局，在房地产开发主营业务之余纷纷试水新业务，寻找新的利润增长点。可以说，百强房企中97%都布局了多元化业务。如碧桂园造建筑机器人、恒大造车、融创投资文旅，很多之前不太理解的行为现在来看都有了答案，那就是要在细分行业上占据先机，抢占这个资本赛道上的优质资源。同时，也要拥抱数字经济与创新，创新发展是国家对于中国企业的要求，我们必须科学发展，勇于创新。在新的形势下，也将进一步倒逼房地产行业改革，提升服务水平，提高生产效率，为城市与人们提供更多幸福的居所。因此，房地产行业一定要在这样的要求下定准自己的发展的目标，为城市与人们提供更多的可能，要坚守“以客户为中心”的发展，以时代需求为主的“创新”。地产行业的朋友们，疫情反复与行业调控，虽然给房地产行业发展带来了更多不确定性，但我们依然要对行业抱有信心与热情，我们的行业依然有广阔前景，特别是在大消费领域，住房市场以及旅游、养老、物流、城市更新等更大范围的空间还有需求，还在增长。房地产行业更是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，带动着家电、装修等下游消费领域的发展。这也是“十四五”规划中重点提出推动房地产业与实体经济均衡、协同发展的重要依据。不过，未来发展中我们要告别以往杠杆化、简单追求规模化的发展逻辑，迈向高质量发展，为社会、经济发展贡献重要价值与力量，给社会带去来自中国房地产行业的发展动力。作为行业财经媒体，创刊于1992年的中国房地产报始将一如继往地宣传、推动中国房地产行业发展。并希望推动我们这个行业涌现出更多具有全球竞争力的世界500强企业。作为一个深度参与房地产行业发展的见证者，我本人对中国房地产行业抱有深厚的感情，跟这个行业打交道打了20多年，我总觉得要给我们房地产行业带去价值、带去帮助，给我们行业的那些坚定的前行者一些掌声。2020年，中国房地产行业新十年开始，市场必将风云激荡，星光闪耀。我们祝愿，下一个新十年征程，中国房地产行业精彩纷呈，大道如虹。中国区域科学协会会长、中国社会科学院生态文明研究所教授杨开忠作主题演讲《塑造新发展格局区域经济布局》
大家知道现在即将进入新的阶段，在新的阶段非常重要的主线就是贯彻落实新发展理念，形成新发展格局，实现新的发展目标。在这个过程中一件非常重要的事情就是要优化我们的国土空间布局，形成优势互补，高质量发展的区域经济布局，这是非常重要的一项工作，实际上我们过去几十年，中国经济发展取得的奇迹，有很多解释，但是其中一个非常重要的就是重塑了我们国家的国土空间格局和经济地理化，所以我今天从这个方面来讲讲看法。我们要重塑国土空间布局，重塑我们国家的经济地理，我觉得未来主要是这样几件事。第一件事就是把国土空间放在统揽全局的战略高度，大力提升国土空间品质。第二件事就是要合理地调节中心城市，城市群以及经济核心地带的人口和经济密度，实现一种有效的机制。第三件事就是要把我们的人口和经济活动，从我们地方的，国家的，不同尺度上的相对边远地区，包括生态功能区和以农业为主要功能的地区，尤其是向中心城市，城市群的集聚。第四件事就是要消除空间上，区域上层次之间的分割，推进我们国家更加深度的空间一体化，因为时间关系，我今天讲到哪儿就算到哪儿。第一个，给大家说说提升国土空间品质，这是一个非常大的问题，我们从三个方面来谈。第一个方面，我们现在讲满足人民美好生活的需要，其实人民天天打交道的就是国土空间，我们要满足这种需要，我们必须要提升这个品质。第二个从创新驱动发展来看，本质上是人才驱动，人才到哪儿去，美国有个学者，他们对美国50多个城市调研以后发现，人才选择那些高品质的城市，所以我们大力地提升我们城市区域的国土空间的品质，实际上是我们实施创新驱动发展，人才驱动发展非常重要的基础。第三个方面，大家知道我们从生产型服务，从生产的角度来看，我们中国已经有一批城市进入到了全球排行榜的前50名，大概有25个是中国的城市。我们从生活品质来看，美国美式集团每年发布一个全球生活质量的排名，我们进到全球前100的没有一个，我们最高的是上海，但是上海也只是101名，也就是说国土空间品质，现在已经成为我们国家发展一个非常重要的短板。国土空间品质相对低下，表现在多个方面，从我们空间经济学，我这个行当来说，集中体现在还不能向老百姓充分提供体面的工作和收入，譬如说我们现在地方的空间，让老百姓娱乐的程度还不够，譬如说我们的通勤时间还很长，我从我家出来就花了一个半小时，譬如说我们的房价很高，问题很多。我特别讲一讲房价，因为我们是房地产大会，现在房价是很多因素决定的，不管是哪个因素决定的，有两个是实实在在的，一个是严重影响了人民群众的美好生活，第二个，这个决定因素从根本上来讲，我个人觉得还是一个供求关系的问题，而在供求关系里，主导方面我自己觉得就是土地城镇化不够，可以从两个方面来看。第一个方面，我们国家改革开放以来，土地的城镇化速度不够，可能跟现在很多学者的观点是不一样的，我们过去40多年，最大的问题就是土地城镇化快于人口城镇化，我觉得这不是问题，这是规律，不仅是中国的规律，也是世界的规律，因为这是随着人民生活水平提高。在中国有个特殊情况，大家知道我们改革开放的时候，我们要补历史的账，是土地城镇化快于人口城镇化，这是规律，是必然。目前从国际比较来看，土地城镇化相对于人口城镇化的速度是滞后的，怎么来说呢？比如说美国，人口城市化率和土地城市化率之比大概是27.7%，2010年。我们国家现在的比例是多少呢？是他的两倍还多一点，我们是58.4%，从这个比较来看是滞后的。第二个方面，土地城镇化率不够是房价高的主要方面，比如说我们看中国的城镇用地供给总量，我的结论是少。对于我们全国土地城镇化的数据，到2016年12月31号，全国城镇土地，用于城镇建设的土地，总面积是943.1万公顷，不及人口只有我们1/4的美国的2010年的城镇用地面积的1/3，美国大概是29万平方公里，我们不到十万，到2010年的时候，我估计现在也就10万。占全部960万国土面积，扣除戈壁、沙漠难以利用的土地之外的国土面积之比，我们国家分别是0.98%和1.4%，这个比例远远低于美国城市用地占国土面积3%，当然我们不能像美国那样城市蔓延，低密度地发展，但是我们在这方面跟日本也是有差距的。为了使国土空间成为人民群众高品质的生活空间，我们应该尊重城市化规律，着力优化土地供给结构，这是我给大家报告的第一个观点。第二个，调节密度，推动我们国家人口或经济有效的机制。我们国家现在讲形成新发展格局，形成新发展格局，一个非常重要的基础就是要用好集体经济，集体是有利有弊的，我们要寻求一种有效的集体。从目前的发展状况来看，我自己觉得我们现在至少有两个非常重要的问题，第一个问题跟房地产密切相关，要逐步解决超大城市，特大城市人口多，功能多的问题，这个问题是总书记在去年4月份的一个重要讲话上，后来在求是杂志发表，就是国家中长期发展战略若干重大问题里提到的，专门提出来要解决重点城区人口多，功能多的问题。我们国家改革开放以来，刚才强调我们土地城镇化是快于人口城镇化的，所以我们的城市建成区的人口密度，从人口角度来讲是下降的，这是规律性的。但是现在这个下降还不够，还要继续下降，现在按照总书记的说法，像北京、上海这些超大城市，特大城市，我们的中心城区的人口密度是高的，很多学者拿北京中心城区和东京比，这是不合理的，我们当时2014年跟东京比的时候，北京每平方公里比东京多一百人，这是总书记非常高瞻远瞩地看到了这个问题，在这里我要特别讲一讲，也就是说按照我自己的认识和观察，党和国家领导人或者党和国家最高领导人，把国家的中长期战略这样一个问题深入到城区，我觉得总书记去年的这篇文章，总书记的讲话是第一次，这也就意味着城市化要越来越精细。怎么解决这个问题？总书记实际上也为我们指出了方向，他的方向就是我们要建立一批新城新区，走多中心，网络化的发展之路。什么意思呢？我自己的观察和分析，这就是2014年总书记在北京讲话说疏解北京非首都功能，他的经验和方法，我个人觉得他在全国其他的超大城市和特大城市都要适度的推广。未来“十四五”，近一段时期，跳出中心城区，规划建设新城新区，将是我们特大城市或超大城市一个比较普遍的趋势，像我们的成都、重庆、武汉等等一些国家重要的超大城市或特大城市，包括一些省会城市，都要在一定的程度上推进这样一项工作，我相信，对我们房地产市场是一个非常大的影响，这是调节密度的第一件事，非常重要，还有其他一些密度我就不说了，方向我就不说了。第二件事，我自己认为推动我们国家东部地区劳动力或产业的抗风险能力，从转移的角度来说就是新中地区，这是我自己提的概念，东部六省，扣除山西之后剩下五省，再加上成渝地区或关中地区，构成新中，沿海转移的劳动力和产业向新中部聚集，这样的过程中我们的新中部将会逐渐成为我们国家继东部地区之后的又一个经济核心地带，或者说我们国家的经济核心地带从“十四五”开始，到我们2050年，未来30年将是一个非常重要的趋势，由东部地区向新中部拓展，新中部成为我们国家经济核心地带的重要拓展区。为什么呢？我们提到现在东部地区人口密度非常高，高到什么程度？每平方公里现在是550多人，明显地高于日本的核心地带，他的本州岛，他是447人，我们比他高一百多人，而且我们的面积，好几倍的面积上比他高一百人，面积越小密度肯定越高，比如说我们中心城区就更很多，那么大的面积上比他高很多。东部地区从土地的开发强度来看，我国东部地区也已经达到了很高的水平，比如说我们的江苏省，2016年，浙江省2017年，广东省2015年，国土开发强度分别达到了20.99%（江苏），将近21%，江苏提出来到2035年要控制在22%以内，那就没啥空间了。浙江达到了12.4%，广东达到了11.5%，这是个啥概念呢？就是我们的广东省尽管18万平方公里，但是国土面积不及德国的一半，浙江的面积是10万平方公里，不及德国的1/3，我们在这样一个相对狭小的范围内，我们被开发使用的土地已经跟德国是基本相当的，德国是12.8%，所以大家从这个对比可以看到，我们东部地区进一步大规模地进行土地开发，把土地转化为建设用地，这个空间还有一点点，但是不大了，这是一个原因。从这几年来看，新中部也是我们经济增长或全要素生产率增长上升非常快的几年，跟沿海地区不相上下，甚至一些年份高于东部地区，这说明他的潜力大，势头好，成长性好。我们现在说实施新发展格局，战略基点是什么？内需，内需的核心在哪儿？我们做过计算，无论是不考虑交通网络还是考虑交通网络，我们的市场潜力最大的中心点是在新中部地区。大家知道我们现在要统筹发展，如果把鸡蛋都放在东部地区，风险性很大，所以未来我们国家国土空间的开发一定要推进多极化发展，这也是我们长治久安的要求。从这点来说，我觉得是非常重要的。在这里有两个趋势是非常重要的，第一个是我们的人口和经济活动从胡焕庸线这样一个西北半壁向东南半壁转移。第二个是我们的北方地区向南方地区的转移，北向南。我觉得这两个转移在很大程度上是规律，我们也很难抗拒，但是大家知道无论是我们胡焕庸线的西北半壁还是北方地区，对我们国家的长治久安，对我们国家的地缘安全都是非常重要的，所以看到规律的同时，我们要适度地转，不宜过度地向东南半壁转移，所以推动黄河流域生态广度和高质量发展，非常重要的任务就是要大力地发展，集中发展山东和郑安地区，郑州到西安这一带，既能够适应南下东去的趋势，因为靠近南方，同时也能够在一定程度上解决南北关系的问题。第二个大家要特别注意的，我们从“十四五”开始，我们将会越来越普遍地进到都市圈化阶段，也就是人口和经济向都市圈集聚，我不想多说，但想提醒大家一下，因为你们搞房地产的，比如说华夏幸福一直在搞这个概念，都市圈，但是别把都市圈搞大了，否则你的投资就会失败。有一次我参加一个会议，有一个房地产研究院的院长，他说我们要把天津和北京搞成一个通勤圈，我说你这是劳命伤财，不可能的，不是天津有几百人到北京上班就是都市圈，都市圈这个概念源自于上个世纪，1910年的美国，以后向日本、英国等等这样一些西方国家，发达国家传播，即使传播的这么广，但是最低的标准是什么标准？通勤率，通勤率要达到多少？周边地区到这个都市圈核的通勤率要达到多少呢？通勤人口要占到人口的25%，这是美国，在日本是10%，我告诉大家北京的都市圈，北京交通研究院做过一个分析，我们的通勤率用30%来衡量，北京的通勤圈对不起，就是以天安门广场为核心30公里的范围，我觉得就够累的了，我到这儿是21公里，我走了一个半小时，如果是下降到10%，通勤率，北京的都市圈也就是50公里的半径，所以我想各位企业家在适应都市圈化的过程中去布局房地产开发项目的时候，要十分精道地把握好都市圈的本质，否则你就会上大当，就会做赔本买卖，谢谢各位。高国力作主题演讲《推动形成双循环互促高质量发展的区域经济布局》
各位房地产界的老总，各位朋友上午好！非常高兴参加今天房地产业的盛会。房地产业是我们国家的支柱行业，同时也是高风险行业，推动房地产业的高质量发展，我认为是影响和决定经济高质量发展非常重要的任务和内容。今天结合“十四五”规划编制的重要时间节点和刚刚闭幕的十九届五中全会的重大精神，更多从宏观和战略层面跟各位介绍一些信息、动态和趋势，期望为行业的老总提供一些信息量和启发。三大部分内容，第一部分讲宏观的背景，我概括为四个大局，可能很多讲者都讲了很多，我概括地说一下。就是所谓的百年未有之大变局，我们要清醒冷静地认识今后所处的国际环境，以及这种国际环境对我们国内房地产业以及相关产业的发展所带来的压力，我概括了很多关键词，我不去一一展开了，大的趋势就是经济全球化的大趋势不会扭转，但是局部的逆全球化，区域保护，单边主义的干扰和噪音要进入到高发，高频的阶段。背后更重要的对于行业的挑战就是人工智能，数字经济，科技革命和产业重塑，我想有可能会进入到一个突发的，实质性的，甚至是革命式的影响，特别是新经济的冲击和影响，有可能会极大地缩短很多技术和产业的生命周期，作为房地产业也应该要超前地研究和谋划，影响房地产业发展的新的技术，新的业态，新的模式，要做好政策的储备和防范和预警。第二个大局，我们把目光调回国内，看中国当前是处于工业化、城镇化快速推进的阶段，但是我们面临的挑战和压力也是直线的上升。我概括的，点一下题，三大陷井，修昔底德，中美博弈已经证明我们进入了这个陷井之后，如何顺利地跨越这个陷井，有待于中国和世界其他国家的博弈。中等收入陷井，塔西佗陷井，都是“十四五”我们将会面对的，将会对我们的很多发展带来直接的影响。三大产据是城乡差距、区域差距和群体差距，今天是房地产论坛，关注城乡区域差距一定要分析我们国家不同的地区和板块，东部沿海的很多地方，城乡差距率相对较小，我们去江苏和浙江看，农村可能比城市更宜居，公共服务，信息网络已经不差了，但是我们去西部的很多地方看，城乡差距仍然非常巨大，农村的基本公共服务，基本的硬件设施远远没有达标，所以我们一定要分地区来看。三大挑战就是自主创新，总书记和总理在很多场合都说，创新的总量，创新的要素，创新的资源并不短缺，我们发表论文的数量，每年的专利授权，很多指标都是名列世界前茅，甚至是第一，但是我们差的是什么？差的是有自主知识产权，自主品牌的，特别是高市场竞争力和市场占有率的创新能力欠缺，特别是卡在我们创新成果转化上，很多成果出来都是所谓的晒太阳，只是完成的获奖，评奖，评职称，并没有真正有效转化为对很多产业直接的带动和促进。人口老龄化和资源环境，这两大挑战我都不需要讲，前面老总致辞中也提到了，像北京这样的城市，可以明确地说已经在迈入深度老龄化时期，“十四五”从全国层面来看是进入中度老龄化，60岁以上的人口20%，65岁以上的人口27%，很多适老型的硬件设施和软性服务还远远不够，背后蕴含着巨大的投资和消费需求，包括管理，人才需求，这个挑战可能会来的很猛，咱们也可以一起共同研究和思考房地产业在这个挑战中，三大挑战中能够去超前谋划和做些什么，时间关系我不展开了。第三个大局，格局，逐步切入到今天演讲的主题，前面有很多嘉宾提到，全社会都在热议的，“十四五”重要的战略原则和方向，我个人觉得仍然需要理论层面和实践层面的探索和积累，并不是说这个词汇提出来之后我们什么都明白了，我个人觉得还需要很长时间，很多地方和行业的探索，我个人理解，比较核心的一个观点就是各地方一定要因地制宜，来理解自己在新发展格局中的功能地位，不要盲目跟风。中央一再表态，各地不要盲目地提自己的新发展格局，是服务参与国家层面的新发展格局的构建，自己可以考虑如何进一步地打通，加密自己的对内对外的循环网络体系，确实有的地方要因地制宜去推动构建，像我们国家的长三角、珠三角这样的发达地区，我个人觉得把内部循环网络体系相对比较完整，投资和消费的规模和基数比较大了，下一步要有更快的速度是不现实的，像这样的地区我倒觉得更关键的是打通区外对海外，对境外，对周边地区的通道，网络和体系，将来把自己的过剩优势产能源源不断地输出到周边，到海外，到国外，进而带动自身的经济快速增长。对于中西部很多地方，国土面积大，人口规模小，基本交通网络体系和循环网络体系还没有构建完善，那样的地区恰恰是要着力打造区内的循环通道和网络，进而能够把内部的需求，内部的投资需求，消费需求尽快地上台阶，中西部很多地方最基本的消费品的需求，耐用品的需求，基础设施的投资，公共服务设施的投资都还没有达到全国的平均水平，后面还会蕴含着很大的需求，所以我想在这个格局中要强调的是因地制宜。第四个大局，今天我要演讲的主题，跟房地产业更直接相关的，如何来理解总书记提到的优势互补高质量发展的区域经济布局。需要讲的问题很多，首先一个就是要理解我们国家不同地方的优势不是一成不变的，既有先天的优势也有后天的优势，同时还要有既有先发的优势还有后发的优势。举一个简单的例子，原来很多县，很多市原来非常红火，特别是上世纪八九十年代高速公路的开通带动很多城市的发达，2000年以来随着高铁经济的蓬勃兴起，新的交通方式的快速发展，使得原来很多城市，很多县城马上进入萧条，很明确地告诉我们优势是在不断变化的，下一步我们要思考新技术，新业态，新模式的进一步蓬勃兴起，可能我们很多城市和地方原有的所谓的传统优势会面临着巨大的调整和变化，同时所谓的高质量发展，首先要解决我们现在区域布局中的问题，比方说重复投资，重复布局，重复建设问题，比方说地区差距扩大的问题，如果这个问题不解决，我们很难说是高质量发展，同时还要应对我们的大城市病，日益扩散到我们的中小城市，比方说交通堵塞的问题，大气污染的问题，现在不光是大城市病，很多省会城市，很多三线城市都面临着交通堵塞，停车难，垃圾围城问题，同时考虑中国的问题，我们的城镇，虽然人口占了60%，但是我们的地域面积仍然在广大的乡村，最后我又列出了乡村病也不能够忽视，特别是随着中央要进一步鼓励城市资本下乡，要盘活农村的集体经营性建设用地，同时启动耕地、宅基地和承包地的改革，所以乡村振兴在“十四五”也会进入一个跟城市互动，要素融合的阶段。第二部分，四个局从“十四五”和今后更长一段时间来了解之后，我们要进一步聚焦到“十四五”，我们从整个全国国土空间来看，从区域版图来看，我个人归纳为1+4+6+7，很多行业的发展，包括房地产行业的布局、谋划和投资也要研究和立足依托这么一个1+4+6+7的布局。1, “一带一路”，这是我们开放型经济的总抓手，全国各地都在研究制定“一带一路”高质量发展的实施方案，实际上这是落实国际大循环最直接的一项任务和抓手，在这里头实际上更多需要如何发挥不同地区在开放中的地位和优势特色，像东部沿海发达地区就推动从商品服务这种要素型开放，确实要真正地推动向规则、标准、规制、管理的制度性开放转变，中西部干不了，没有内在的需求和动力，但是中西部很多地方要进一步推动在“一带一路”里，把自己的资源优势、劳动力成本优势、环境容量优势发挥出来，特别是要做好生产性配套和生活性配套的文章，不要让东部沿海的很多企业，并没有遵循我们转移的规律，往我们的中西部转移，而是直接奔了东南亚很多国家，特别是最近RCEP的签署，有可能会进一步加快东部沿海很多企业掉头奔向泰国、马来西亚、印度尼西亚等等，这是我们在“一带一路”里需要考虑的。4，改革开放以来逐步形成的比较成熟定型的四大板块，都有主导的方向。东部率先、西部开发、中部崛起和东北振兴，已经实施了二十多年，“十四五”的重要任务就是要进一步地精细化，精准化的政策落地和一些重大项目的布局，进一步推动我们国家区域政策能够真正有效。6，逐步健全和完善的六大国家重大区域战略，前四大也是我们房地产业重点关注的地区，房地产业体量最大，最密集的板块，我叫做点状区域，京津冀协同、粤港澳大湾区，长三角一体化和成渝地区双城经济圈，他们在全国起到的重要的战略引领示范和辐射功能，房地产业也一样，这些地方的房地产业不应该停留在低水平粗放式的扩张，而应该更多着力探索高质量发展的，高效率，高附加值的信息技术支撑和新业态模式。后两个是长江经济带和黄河流域，主要强调的是带状的绿色发展生态保护。7，广大的欠发达板块，国土空间的布局，均衡发展，包括我们房地产业的发展，都不能遗忘七大特殊历史区，前四个是已经实施了多年的老少边穷，下一步要继续强化扶持，优化政策效益，后三个是在快速发展过程中形成的问题区域，生态退化，资源枯竭和东北老工业基地为代表的全国老工业地区，下一步要创新扶持方式，加大财政转移支付，特别是要营造一种有竞争力的现代产业体系和宜居的生活环境。第三部分，针对1+4+6+7，从国家的宏观层面有可能会推出的政策着力点，第一点是要主体功能区的制度进一步完善，对国土空间的开发管控进入到进一步强化阶段，国土空间管控，自然资源部已经出台了多项重要的战略规划，说白一点，我们虽然是960平方公里的土地，但是真正的可利用土地面积是不多的，同时在这个前提下还要解决18亿亩耕地的问题，还要搞城镇化，真正用来搞所谓的产业发展，包括我们的制造业，包括我们的房地产业，包括我们的服务业，是很稀缺的，集约的发展理念实行最严格的政策一点都不为过，我们更应该学习和借鉴的是日本、香港、新加坡，我们学不起欧美很多发达国家的做法，他们的模式和做法很难学习。第二点是要对多规合一的国土空间规划，现在已经直接影响到房地产业下一步地区的布局，实际上是推动我们的经济社会发展规划，城乡规划和土地利用规划逐步落到一张图上，制定好我们的农业耕地的红线，城市增长的红线以及生态环境的红线，真正允许我们发展房地产业，发展各类产业的空间是非常少的。第三点是要构建国家监控预警防范区域问题，促使我们的区域协调发展，强化监管和评估，如果说我们的地区发展出现问题了，比如说失业率过高，比如说产业衰退的过快，比如说城乡差距扩大的过猛，我们都要研究推出一套可使用，可评估，可评价的指标体系，同时利用大数据，云计算的技术手段，全国联网，实现地区和部门间的共识，能为房地产业的各位企业，各个领域，各个关联配套的上下游的行业和企业都能够提供一些超前的预警和防范，对于保证我们的产业高质量发展非常重要。第四点是要有配套的机制，我们国家的地区差异非常之大，很多老外还中国，到上海感觉到比欧洲，比美国还发达，但是到贵州，到青海看感觉跟非洲很相似，说明中国的地区差异非常之大，我们一定要从体制机制的创新上，不要求全，但求导向，不要求完美，但求实用，真正缓解我们国家不同地区差异过大的态势。再过20年，30年，上海、广东仍然是要远远超过西藏、青海，但是我们强调的是基本公共服务的大致内容，交通通达设施，以及人均收入，生活质量的大幅相当化，这样就比较现实可行了，在这种情况下要研究建立分配补偿调节和置换机制，同时把财政转移支付和生态保护的补偿机制进一步地规范可行，既不要提出天一样的数字，同时也不能够把很多资金分散低效的使用。第五点，第五个代表性思想的确立，让我们感觉到国土空间规划的实施都需要加强法治的保障，实际上是从长远，从内在为整个国土空间的开发保护和房地产业以及相关联行业的发展提供保障。在这儿列出的一些法律都是今后有可能会研究推出的，一个是国土空间开发保护法，区域协调发展法，国家区域重大战略实施保障法，特殊类型地区振兴法，生态保护补偿法，黄河保护与长江保护法，人大已经通过二读，三读了，通过这些法律法规的出台，为我们整个区域协调发展和国土空间的开发保护能够提供有力的支撑，同时更关键的问题是中国要解决有法不依，执法不严的问题，我专门列了土地法，生态环境法，要严格执行底线管理，特别是要解决违法成本低的问题，执法不严的问题，这种情况下特别是要借助进入新发展阶段，更加强调和重视社会诚信体系，社会信用体系的应用，真正把失信群体进一步覆盖到各行业，各领域，真正加大他们失信的成本，这个以国家发改委牵头的中国信网发挥了很好的作用，下一步应该会推行到更多行业和领域，覆盖更多群体和公民，能够真正让失信的人付出更大长期的成本，让守信的人获得贷款、出行以及将来搞经济，搞创业方面的种种优惠。时间的关系，我就讲这么多内容，不当之处请各位批评指正，谢谢。优客工场创始人毛大庆作主题演讲《城市文化复兴的沉浸式体验创新实践》
谢谢中房报，每年年底都会抽时间参加一次中房报的活动。前面两位我都听了，杨老师是我的导师，高所长我们很熟悉，特别好，他们两位从区域经济，国土价值谈了好多宏观的内容，我直接奔着微观，谈谈特别小的事情。房地产的话题年年谈，我现在参加房地产的活动不太适合，也不太懂去发表过多的关于房价，住宅的话题，确实离开这个东西好几年了。这几年房地产的活动我都给大家提个意见，我说到底房地产讲的是什么东西，从房地产角度来讲是个非常宽泛的概念，一半多的谈的是住宅和老百姓住房，还有一半是谈的城市各种各样的房子，从2013年开始，高所长可能也知道，国家开始把土地出让里的比例已经调整了将近一半左右是非住宅的土地出让，实际上近8年以来，我们盖了大量的城市不动产，也建了大量城市的公共建筑和商业建筑，包括办公，包括酒店，包括体育，包括娱乐，消费等等，现在连菜市场都有不动产经营的内容。我们经常谈房地产，开大会的时候谈的主题和内容还是围绕住宅，很少有人研究不动产这个板块。这五年多我在做自己的创业，其实也是跟一大群开发商，不动产持有人，包括基金的管理者，做了大量的探讨。今天我在这儿跟大家稍微细腻一点地分享一些我们做的案例，这些项目都很小，三千，五千，一万，都是小面积的建筑物。其实我们更关注的是如何从城市的内容创新，从今天的城市新兴消费人群的需要点出发，来寻找这个城市不动产的新衍生价值，可能是未来我们城市价值和城市内涵衍生性特别重要的点，我们需要适度地从几平方公里，几千亩，几百万平方公里的开发思维逐渐转向城市微更新，城市微改造，包括一些以人为中心的消费产品和房子结合的内容上来，核心的核心还是为了给城市不动产不停地注入新的价值，以求不动产的投资回报率获得更好的效益，这个可能是我们在谈论房地产创新和房地产变革的时候不能或缺的一个重要的板块。今天我谈一个非常小的东西，李亚鹏后面也会谈到，文化地产，我们可能研究的是内容类的东西。这几年我做了一个大型连锁的联合办公，同时我们还做了一些小型的生活消费综合体的不动产研究，关于城市更新，关于职住一体，关于新消费IP的孵化，关于复合空间的叠加，评效问题的研究，我们都做了非常深入的剖析和研讨。我们有一个综合的感受，今天人们对于城市公共建筑的消费，尤其我们今天谈到互联网一带和新的消费群体这一带人，他们对于场景消费，文化感，代入感和对他们自己自身的精神影响的研究，或者他们的需求，远远大过了原来的普通消费，这也是做城市不动产研究和不动产创新时特别重要的内容。这里面有一些宏观的大背景，刚刚杨老师谈到了城市化率，这些数字大家都是共识的。我们从1949年以来，我们的快速城市化率，无论是土地，无论是人口，无论是住房，这些拉升的斜率是非常快的，这个都不用再复述了。还有一个根本问题，我们还有多少城镇化存量，存量代表的后面的人群，实际上在发生着深度变化。十几年以前谈城镇化率，谈到的人可能是我这个年龄的人，可能后面的就是85，90后的人，他们可能是农二代，可能是贫困地区进入城市的年轻人，不可否认他们已经在数字时代成长起来的一批新型的城市化的人口，这些人他们进入城市的时候，他们对城市的诉求，他们对城市基础设施的要求，他们对消费的内容，其实也是不同于他们的父辈甚至再早先的这一两代人。这个过程中，城市建设的趋势已经不可避免地，毋庸置疑地从增量时代开始进入到存量时代。刚才高所长也谈到老龄化的问题，我在疫情之后也写了好多篇关于老龄化的文章，国内有个非常重要的趋势，2025年往后每年要增加2500万以上的老龄化人口，我们的出生率过去三年半的时间一直在下降，实际上城市的增量，房地产增量到底还需要多少，这是一个非常值得研究的问题。关于住宅问题，给大家一个数字，存量的住宅是474万亿的价值，大家可能很难去量化，还有两百多万亿的土地，已经在途的，即将转化为住宅的资产。加在一起，再加上按照正常CTI的讨论，就算到2026年，基本上也是将近八九百万亿的存量住宅资产，在这样的背景下，我们后面的人口，有多少人口能够再二次，三次消费存量住宅的覆盖能力呢？这是一个非常值得我们思索和探讨的问题。城市化人口的增长，中国还在继续，对于城市消费，对于城市新兴消费的需求，这里面不仅仅是年轻人，也包括了中老年人，以及未来的新型养老业的发展，消费会变成一个非常重要的话题，消费场景在我们城市不动产里完成的，从增量发展到存量发展的过程中，我们城市更新的内涵在发生着快速的变化，我们从大规模的开发，大规模的建设，逐渐走向了快速城镇化时期的旧区更新，最终慢慢会走向越来越以用户，以人为本的高质量发展，这是一个城市进步的过程，也是很多发达国家用了上百年时间完成的过程，后面中国的城市也必然会走向这条路，只是进入这个过程的城市，每一个城市的时间点是不一样的。这几年我特别注意在研究城市进入细腻化，高质量发展的时间点，希望大家可以花点时间去观察城市的变化，比如说这两年以来上海的变化非常显著，上海的浦西实际上已经把原来历史文物建筑的保护转化成为了大片连成街区，连成大面积的网红、流量以及新产品和新模式的聚集地，这就是非常典型的城市内涵的变化，浦西很少看见有新建的房子，但是大量在进行更新，跟前些年看到日本，看到香港，看到新加坡的规律是非常像的，只不过今天在上海的旧城改造内填充的内容比这些国家都来的更加前卫，更加有意思。我们可以看见从中央政策的方向上，过去三年多到四年里，我们一直在强调房住不炒，房之不炒的政策下，关于城市更新，中央城市工作会议2015年给了非常清楚的方向，这些词在今天各个城市都在落地，包括了限定容量，盘活存量，做优增量，提高质量，这里面都是关于城市更新非常重要的指导性方针，过去四年里，我们观察一些城市更新做的非常好的城市，已经自觉和不自觉地走上这条路。比如说开封这样的城市，南通这样的城市，他们都在潜移默化地做着限定容量，盘活存量，做优增量的工作。从政策特点来看尊重城市发展规律，提高城市治理的能力，包括解决城市病，都会在过程中逐渐落实。在旧城复兴的过程中，我们研究各个国家完成了或者已经经历了旧城复兴阶段的城市，我们可以非常明确地看见有如下的几点，一个就是塑造城市特色，表达城市的文化活力，这是做城市更新最重要的抓手，我们在城市更新过程中，我们会发现我们利用了很多文化建筑，文物建筑，包括旧建筑物的改造，能够大量吸引新消费人群的要素的时候，就像这个城市在发现一个丁真，非常有意思的事情。如果这个城市有很多优秀，非常有意思的城市更新项目，这个城市里有很多文化的代言人和文化的代名词在不断吸引着新的人民的加入，所以表达城市的活力是首要使命。另外沉浸式地展示城市的历史与未来是城市有机延续，这里面是非常有意思的，最近我们看到很多“90后”“95后”的年轻人，他们主导的城市更新项目，比如说王府井上了新闻联播的苹果局，大家展示的是老百姓，特别是近40年-50年来北京的旧生活场景，里面的消费者，我转了十几次，基本上都是年轻人，“85后”“90后”“00后”，他们对于传统文化，对于既有文化，对于过去生活的好奇，探索，对于这一类的文化更新项目有着天然的诉求和需要，沉浸形式的展示历史和未来，让消费者代入式地进入城市更新，这是城市更新设计特别重要的一点。积极探索价值保护与功能更新，谈到的是城市历史文物建筑包括具有历史记忆建筑的再利用，以及功能的更新，我前几天在杭州参加建设部和中国建筑学会的城市更新和既有建筑学术会议，之后我们去参观了杭州四个老工厂的保护再利用，比如说原来做氧气瓶的杭氧集团，他们把整个工厂很大的厂区，现在经过一大批著名建筑师和一些有意思的文艺界和文化界人士共同改造，把他们进行设计之后，变成了一个大的博物馆群，画廊群，艺术家群，包括网红咖啡餐饮等等聚集群，比早期做798的思想理念又提升了，让大量的消费者参与到规划，参与到设计中去，这样的项目以后会越来越多。城市更新的目的是多元的，但是重要的方向是清晰的，是满足人的幸福感，激活城市的多元化中心，并不只是消费中心，有可能是文化中心，艺术中心和多元化的中心等等，提供全新的产业和功能载体。我们国家未来的城市发展的道路，从我们过去的大发展，大开发，大销售会逐渐从拆改留改成留改拆的方式，点状更新向片区整体更新转化，浦西就是个例子，带来了大量不动产资本未来新的操作模式。我们做了两家企业，我就不说了，做的第二家企业，优客工场参与改造了将近390多处存量的建筑物，还是很佩服我们的年轻团队，成立了5年多，他们奔波了全国50多个城市，参与改造和改造300多处既有建筑物。专门研究生活方式的研究室，我们这个团队这几年在北京和开封，包括澳大利亚等等，我们参与了十几处历史文化建筑和存量建筑物的再提升和改造，我们做了多元化的内容创新，包括了社交公寓，包括共享办公，包括社交咖啡，包括特色餐饮，还包括了密实逃脱，演艺剧场等等这样的内容，后面会一一介绍，这里面我们研究了共同的一个话题就是如何能够留住人，如何能够创造建筑物的复合评效，如何提升不动产的资产价值，我们发起了一场关于共享生活的社会大实践，有很多年轻人和建筑师参与到我们的话题讨论中来，在过去的4年里，我们收到了各种各样的建议案190多份，建议案不光是围绕设计，更多是围绕设计生活的，所以我们说提出了一个名词叫享见同类，发明生活，生活是要被发明的，不停地发明和研究新的生活模式。连接、碰撞、发生化学反应，我一直说城市更新是一个化合物，而不是一个物理产物，是由建筑师，美学工作者，生活方式研究者，使用者，消费者，政府以及规划的主导部门共同完成。我们在城市复兴里做了两种项目，一种项目是围绕旧城，围绕旧建筑物，既有建筑物改造。一是围绕城市郊区的大型空置不动产进行内容降噪，一个核心的话题就是我们如何能够拉动新经济，促进新消费，一直在研究的是用户，研究如何能让用户消费增长，如何从数据里分析用户的心理，这其实是我们跟阿里团队一起总结的关于新房地产消费模式下，当我们发明一种生活方式和消费模式的时候，如何从增长路径，增长障碍，包括认知战场上去寻找项目的突破点，特别是认知，认知是极度重要的。我经常举一个例子，大概在两个月前，我接待了一个城市的市长，市长非常热情跟我探讨他们的城市搞大型的文化演出活动，带了大概二三十人，我跟他说市长您不知道您的城市现在是中国第一网红城市，可能是十一期间不用做任何工作，估计这个城市都会爆满的地方。市长说你怎么知道，我说你的这个城市已经在小红书上排在毋庸置疑的第一位，领导问旁边一个助理说小红书哪儿能买到？我说这个书不用买，手机上下一个，你自己看你的城市多牛。这是个什么问题，这是个认知问题，告诉你要拉动这个城市的发展，你在什么地方找你的用户，核心是这个问题。我那天在城市更新论坛上讲了一句话，我说特别佩服丁真现象，并不是丁真这个人，而是县委宣传部的年轻干事，我说是这些人在脱贫攻坚战役中找到了如何抓住流量，找到人群的真正抓手，而不再是鸡汤文章，而且做旅游宣传，再不做这个了，他们知道流量在丁真的身上能找到。我们看到了这些问题，其实解决的是认知的问题，今天在座的都是房地产相关人士，我这几年就解决了我自己的认知问题，我知道了怎么跟年轻人对话，我知道起码在哪儿能跟他们学习。我们做了一些实践，我不一一介绍了，大家有机会我们可以去参观，我们好几个项目都成了北京市最热门的旅游景点，这是在北京隆福寺的后院改造了一个闲置了26年的中演集团的老剧场，以及携带的演员宿舍，演员食堂等等大概4000平方米的建筑物，现在成了中国最火的脱口秀的聚集地，你们喜欢看脱口秀的建议你们去那儿看，演出是各种爱演出的人自发的演出，我们搭建了共享剧场，里面聚集了十几个戏剧工坊，包括北京最有意思的古籍书店以及最大的黑胶唱片的音乐社，这是一个非常震撼的项目，蔡书记也去看了，非常有意思，也推荐了我们上了今年的北京内循环新消费模式的代表。这个项目代表着四五千平方米的既有建筑物，如何激活他的存量价值，这是非常有意思的一件事。给大家一点财务数据，大家知道一下做这种项目到底怎么做回报，经济价值在哪里，这个项目4000平方米，投入了1500万进行改造，这个项目第一期跟政府合作经营十年，我们在5年左右收回全部投资回报，十年经济期的L2是9%的概念，这是一个非常合适的，作为一个参照物的，做小微建筑物很好的标的，这样的项目实际上既有社会效益，又有经济价值，又给城市带来时尚消费的抓手，这种项目未来在城市更新的角度是非常受欢迎的项目。一个小项目，我们签约了这么多的网红戏剧集团和网红戏剧主体，在经营一年的时间里已经回正了，而且组织了70余场各种各样的演出，这是在一个老胡同的一个车间，曾经是一个非常破的招待所，这个项目我们在过去两年里，我们进行了改造，保护性改造，因为算是北京的历史存留建筑，我们改出了60个精品房间，带了4个非常大流量的网红餐饮，尤其是胖妹面庄，随时随地任何时候任何一天中午和晚上，随便去看，永远是从胡同里排到马路上，找我都不吃不到，很多人都觉得莫名其妙，为什么一个面条能吃成这样，在面条铺里创造出巨大经济价值，这是一个网红的面条。这个项目现在已经成了北京做精品民宿和阅读性酒店的样品，这是中国杂志最全的地方，中国有一批专门追杂志的年轻人，你们知道每一个背后，找到一群人，这生意就做活了。这是我们在东四胡同里改造的1971年的酱油厂，我们改成了建筑师工作室，有两个有意思的餐饮和一个密实逃脱，是1998年的剧作者，专门学戏剧剧本创作的年轻人，创造的以回忆和怀念北京胡同文化的剧本，来做的升级版的密实，所有人到那儿去，保管你吓的半死进去，流着眼泪出来，生意极其火爆，昨天我看了一下大众点评，连续20天买不到票，一直工作到凌晨三点，一场一场地演，买不着票。这是我们在前门打磨场改造的清政府，清末年在北京建的最大的一名染料坊，是联合办公加民宿的项目，这是北京天安门附近最火的办公场所，他们感受北京的胡同文化。这是北京几个远郊区的大型建筑物，一万多平方公里的建筑物，空置十年以上，改造成职住一体的项目，用户全部2B的，基本上是国企，央企，给一些研究所，给研究人员定制包的长租公寓以及办公地点，这是在房山的一个项目。这个过程中，我们孵化了很多IP，这个是念念行旅。这是我刚才提到的年轻人自己创造的88号工场，剧本性的密室。同时我们还引入了很多高流量的IP，胖妹面庄等项目，这是北京现在排名铁定第一的咖啡，大家在“90后”的年轻人里，如果你不知道铁手，基本上没人跟你聊天了，是必须要知道的咖啡，铁手咖啡。胖妹面庄，北京最火的面条铺，这是两个咖啡的品牌，都是我们引入的IP。多功能的复合空间，提高评效，让大家全部沉浸式地体验，这是我们做的老剧场的改造，这个剧场从1994年被废弃到现在，我们全部做了更新，保护了里面的文物，留了很多文物在里面，这是我们做的杂志阅读馆，这是我们经常谈到的共享剧场，有大量的脱口秀，有很多小型的剧团，以及一些年轻人自己组织的堂会，都是非常有意思的，戏剧演出已经不仅仅是卖票的模式，已经大量变成体验式的戏剧感受性的演出，很有意思的变化。这是我们组织的各种创意集市，今年从疫情期间到今年秋天，我们一共组织了70余场各种各样的集市，这是各种场地里的时尚派对，各地政府都很喜欢的东西，希望年轻人能够在这个城市留下来，喜欢这样的城市氛围。这是各个项目里主办的城市探索，周末组织年轻人以骑自行车的方式去体验北京的文化。这是最近我们刚启动的项目，温榆河畔跟昌平政府做了农业教育，蔬菜大棚，房车营地和绘画者基地在一起的大营地，这个项目140多亩地，以前一听就是搞别墅的，我们弄来搞营地，很有意思，包括赏花，果蔬，市集，游乐园，美食，房车，露营，现在营地可能吸引投资了。过程中也用了互联网平台，我们在三年半到四年的时间里，我们聚集了四万多共享客，三万多固定活动会员，七十万微博小红书公众号的关注量，这就是平台吸粉的过程。还给了我们很多在线上会员的会员权益和数字化的过程，这些我就不讲了。我就讲两页，一个是城市更新一定围绕着城市资产价值提升去展开的，一方面围绕着人的感知，一方面围绕资产价值的提升，这两条都做到是一个好的城市更新项目。参与者有四个人，政府、投资机构、开发商，中间这两个往往是一个人，第三个是服务商和运营者，运营者的价值会变成未来中国城市更新和房地产衍生价值很重要的一点。今年以上，大家可能看到的优客工场等等开始出现了一帮运营商在上市，标志着运营商的价值在逐渐被资本市场认可，更不要谈蜂拥上市的物业公司，在服务领域内创造价值是未来房地产价值的重要探索的方向，政府很重要，运营商很重要，运营商下面的创新服务者更加重要，像88号工场，都属于运营服务的创新者，运营商能不能做好要依靠创新者能不能做好，都是相互关联的，这是在原来房地产的语境里很少被谈到的话题。最后我们可以看到的是REITs，是在城市更新跟城市不动产发展里不可或缺的助手，也是REITs未来呼之欲出非常重要的方向，我们说运营的好坏决定了资产的价值，同时也产生了各种各样的不动产的金融产品。最终一定是一个非常好的闭环，优质项目，运营提升价值，实现增值收益，资产变现，这是一个非常朴素的道理，有没有人愿意干脏活，沉下去干运营，让资产价值再提升，这是我们未来在开房地产大会，跟大伟说，我们这些人确实还是需要讲讲运营，不能光讲卖地盖房子，还是挺有意义的，谢谢大家。中书资源文化产业集团董事长李亚鹏作主题演讲《文化地产融合创新》
大家好！因为时间已经有点晚了，我上台之前就提醒我说把前面人物的时间要追回来，尽量简短，但还是有一些想跟大家分享的。20年前我在798的院子里游荡，想租一个loft作为自己的工作室，那时候租金是2毛钱到4毛钱，十年左右租金到10块，8块，2010年，基础建设到今天甚至没有太大的变化，除了已经没有荒草了，你看798和20年前是一样的，是什么让他的租金在30年间涨了10倍，因为是文化和艺术的进驻，我是当年的一分子，让被世人不关注的地方产生了关注，因为关注带来了人流，因为人流带来了商业价值。但是当租金逐渐升高以后，当年最早入驻的文化和艺术的元素逐渐地撤出了，因为他们无法支付越来越高昂的租金，所以798慢慢地丧失了一定的推动力，当时作为一个文艺工作者，或者是文化行业的从业者，我看到了文化是可以为商业地产或者是为地产赋能的，作为一个文化工作者，我又觉得为什么如此不公，当我们为你们产生了价值之后，你们就把我们无情地抛弃。带这样的小小的观察，类似的案例非常多，都可以看到在一个城市中，大庆总也提到文化为地产赋能，如何能够前置地规划，构建出一个文化跟地产的生态圈，能够让两者共生共荣，在十年前，2010年，我在丽江有一个文化项目的投资，当时有一个偶然的机会，有一个土地开发的机会，因为对于文化跟地产有了一些自己的小小观察，最后我做了一个决定，我们去尝试一下，当时我记得为了忽悠，为了说服我的公司同事，他说李总，我们要做地产了吗？我说只是接触地产行业，我们要为文化跟艺术寻找一个落脚之地，这是我们当时进入地产的初心。带着这样一个初心，我们2012年拿到土地，开始雪山艺术小镇，2015年开始做产业小镇，我们大概前行了三年。2015年我们开盘的时候，我们其实三个月做了不到两个亿的销售，是当年最好的文旅项目，没有花一分钱的广告，我们每年用1500万去全国投入到文化艺术活动，当然这个文化艺术活动和地产项目之间一定要有必不可断裂的关联性才能产生对地产的价值。2015年因为一些战略的调整，我觉得深入进入地产之后，我自己操盘了一个从土地获取到规划建设到开发销售，跟地产有了一个深刻的接触之后，我做了一个判断。我已经不可能再去做开发，因为第一资本，第二，工程都不是我的强项。也不妄自菲薄地说，我看到自己实操一个项目过程中文化是可以为地产赋能的，所以2015年底，我把丽江项目的控股权卖给一家上市公司，我们就调整了我们的方向，重新回到我们的本行，文化产业，但是我们今天的定位，中书资源，我们在文化产业，我们做第一家互联网企业是1998年底，到现在二十一二年，2009年开始接触地产，2012年获得开发用地，到现在大概有十年的历程。经过这样一个深度的碰撞之后，我们重新找到了自己的发展方向和战略定位，我们现在是一家为地产开发企业提供内容增值服务的文化地产IP运营商，这是我们这五年以来所做的探索和实践，今天也是这五年以来第一次参加地产行业的论坛，谢谢栗社长的邀请，非常高兴在这儿跟大家尽快分享一下。6个IP，时间有限，我就准备了3个，一分钟介绍一个，3分钟吧。题目是文化跟地产，文化跟地产一定是融合跟创新，大庆总刚才是从地产行业走向文化跟运营的，我是从文化运营走向地产行业，我们俩是在两个行业的终点相遇，每一次我们见面，在私下讨论的时候都是有说不完的话题，因为大家站在各自原本的角度对未来的方向总有着无数的新鲜与好奇。2015年有了产业地产的概念之后，很多大的开发商有成立了自己的产业地产集团，坦白讲像我深度跨界地产以后，选择退回我的本行。去年到今年，大部分排名前十的开发商，开发企业的产业地产集团基本上都停滞，或者是直接取消了。这样的碰撞跟我当年进入地产的碰撞是一样的，未来这个行业应该是越来越细分，大家各拾所长，融合与创新。做一个文化地产，首先要有真的文化，而不是简单的PPT，把天下概念尽在与此PPT跟政府推动，说服了政府，说服了自己，最后真正落地的时候，你会发现也许你的文化跟地产并不一定能够真正融合，可能只是获取了土地，但是在项目的推动当中，无形中埋下了巨大的坑，这样的案例在过去五年当中数不胜数。中书作为一家文化企业，我们做的任何一个文化地产的IP，首先是基于我们自己具备这样的文化产业的能力，地产有了深刻的认知，对于开发企业的开发逻辑，对于城市政府，城市的文化需求，这三方有了充分的了解之后，我们能够融合成一个适度的产品。举例说明，比如说我们在传统书院中的文化方面，我们通过八年聚集了大量资源，同时我们的培德书院教育，我们跟全国英式和美式顶级中学都建立了双品牌教育战略的发展，基于这样的文化基础，我们才形成了我们的中书书院里的偏住宅型的文化IP，这是我们在赣州今年落地的一个项目，时间有限没办法展开讲，这样一个常规的住宅项目里，书院里分了六个板块，最大的是书院住宅，大概有60万方，有一个不太大的书院酒店，有我们自己运营的喜邻社区书院，有企业书院，还有我们的书院中国的公益书院，等等构成了这样一个书院里的概念，没有办法讲太多了。刚才有一个主任讲到内部循环，我也想说文化是一个体系，我们选择这样六个体系放在里面，今天没有时间细讲，是建立了一个文化的体系之后，未来是会有生发性，有内循环的逻辑在里面。说一个现实大家更容易理解，我们是2020年1月份拿到了这块用地，7月份开盘，目前我们做了11个亿，12个亿的销售。因为当地限价，在价格上没有办法看到我们跟周边可比项目的文化赋能，但是从客户的复购率上，我们可以看到文化项目的赋能，因为在我们的营销中心，我们的喜邻社区书院跟营销中心样板间是同步开放的，我们已经描绘了文化生活是怎么样的，我们卖给客户不仅仅是一个遮风避雨的物理空间，我们在向他描述未来的文化生活的空间，在我们销售期就可以起到这样的赋能作用。我刚才说的文化体系的内循环，因为销售期过了以后，比如说三年以后，这样的文化体系还能够在这样一个社会环境下自然地生长，这是更重要的一点，今天就不过多解释了。另外一个IP是麋鹿星球艺术里，同样打造这样一个文化地产IP，我们依然是依托在我们自己的中书控股集团，我们的母公司叫中书控股集团，中书资源是我们的文化地产企业，依托我们控股集团的另外一家公司，就是我们的麋鹿星球，我们做了8年，简单讲这家公司是中国做的最大的户外活动的一家公司，我们也是在中国做常态化市集，为城市、家庭打造周末微度假常态化打卡地市集的公司，大家可能知道农夫市集，北上广都有这样的一些市集，所有的都是活动性的市集项目，真正做每个周末一年120天的常态化，目前来讲只有我们这样一家企业在做这样的事情，跟地产有什么关系呢？我还是请求放一个短片。说这些最终还是要回到文化地产的概念，我举一个例子，我们现在正在苏州市有一个项目，这是我们一个商业地产的IP，我们商业地产的逻辑非常简单，三段论，先简单介绍一下，这是两个对空维度的鸟瞰度，六七万方的街区商业，邻面有一个公园，我们会在周边公园的绿地范围内做年度的艺术嘉年华，我们为这个片区以及这个项目插上一个文化和艺术的标签，但是会起到对这个项目气质塑造的作用以及最大的宣传作用，但是只是一个三到五天的活动，并没有为这个商业项目能够带来持续的导流，很多开发项目请明星，并不复杂，有一定的宣传作用，但没有持续导流的作用，所以我们开始第二步，项目开始规划或者施工到开业前两年的过程中，我们会在园区每个周末两天举办常态化的周末市集，关于周末市集，我们这个企业做了八年，有很多导流的案例和数据，在这里不展开讲了。这个项目我们会在商业街区销售或者进入招商前，我们公司内部定的目标是两年为项目导流160万次，这是一个基础数据，内部的绩效考核，街区商业未来肯定是一个升级版的商业模式，只有街区商业才有可能给客户带来更多线下体验感，现在的街区商业更多在城市的新兴区域或者是经济开发区，都是人流尚且不能够满足商业需求的地方，这是我们做街区项目的第二步。第三步才回到正常常规的招商，因为有了一和二，当你再招三的时候，我们会大量召集到自带IP，自带流量的商户做线上导流，大家共同形成导流的生态圈，我们在西安，在成都的项目都有这样的案例。中书控股另外一家企业是做博物馆文创的企业，在这个细分的小众领域也算是头部企业，故宫、大英都是我们官方授权的，这是我们去年研究的新IP是博物星球文创里，很简单，因为我们有世界五大博物馆的衍生品的资源，跟五大博物馆有密切的联系，这是一个研究案例，占地80-90亩，十万方，我们把五大博物馆2000-3000平米的建筑，我们选取了大英选取最著名的建筑，两三千平米放到街区商业，分成五个片区，这是我们的第一层构架，这层构架里，我们完成了博物馆三大功能，博物馆的展览展示，博物馆教育，博物馆文创产品的销售，两三千平米，这是一个卖门票的人头经济，整个项目当中我们跟撬动政府给予土地，最大的撬动点是靠这个，但是我们支持的量不超过15000平米，这是第一层，第一层之后，我们现在在苏州，在上海，在深圳，在跟一线城市推博物馆文创小镇，当地政府都提出来我们需要在地博物馆，所以我们是5+1个博物馆，因为我们把这样的博物馆聚集在一起，现在星巴克，MUJI，若干大的品牌都有自己的博物馆平台旗舰店，每一个品牌希望跟五大博物馆并肩的机会，所以这是我们的第二层结构。第三层，每一个博物馆周边都有数百家双品牌合作企业，这样一个商业，我们连招商都可以提前完成，故宫有两三百家，大英也有三四百家，可能不是女性用品，化妆品，我们是以文化来界定，比如说爱马仕一定会在卢浮宫的板块，中国的奢侈品牌肯定聚集在我们这个区域，当然下面有些其他的影院等等商业配套。最后说一句，中书资源不是一家地产开发商，我们是一家为地产开发企业提供IP授权，帮助开发商获得开发用地，第二个，我们提供IP顾问，因为在规划设计当中涉及到大量产业内容，所以由我们来去替开发企业去对接规划设计院去做具体的控规，详规，包括营销活动的顾问，这在开发周期内。第三，我们提供IP内所有的学校、书院、嘉年华、市集等博物馆的运营公司，我们负责IP的运营，这是中书资源在接触地产行业十年以后给自己找到的新的定位，我们现在在全国25个城市有项目跟政府的推动当中，因为地产的大格局的变化，大家都很清楚，我们现在正在感觉到越来越被政府和开发企业需要，也希望在未来能跟地产行业的各位前辈有更多的合作和交流，谢谢。领袖会谈
主题：新格局·新变局 中国房地产行业的“变”与“不变”嘉宾主持：沈卫星 光明日报原副总编辑、中国政法大学光明新闻传播学院院长，博导沈卫星：很高兴组织这么一场对话会，以上四位论坛的主讲嘉宾如果说是一道一道大菜，这8位嘉宾将会提供非常精致，非常特色的一道一道菜，现在我们进入访谈的环节。今天给出的主题非常大，议题也非常大，由于上面的环节展开性和丰富性挤压了我们这个环节，所以我们这个板块8位嘉宾，希望大家信息更加密集一点，观点更加浓缩一点，思想更加精炼一点，我们把大家的思考，观点贡献给大家。
我们这个板块的主题是新变局，新格局，中国房地产行业的变与不变，确确实实非常直指核心。下面有四个大题，因为时间关系，我不一一来访谈各位嘉宾，我可以点问，希望我们的嘉宾谅解。
第一个议题，三道红线新规下，中国房地产行业面临着哪些新局面和新情况。
陈云峰：节约时间，首先还是跟各位嘉宾参加中房报的活动，感觉到很开心。我说一个题，我直击主题，三道红线的事以后还有嘉宾去解释，我提几个特别明确的观点，变于不变，到底房地产走到现在，什么不变，什么变了，这是我的一个感受。先说不变，在中国的城市化过程中，房地产开发商的整合资源的能力越来越强，作用越来越大，我觉得这一点没有变，特别是我们今年整个销售，别看有疫情，售楼处都关了，二手房门店都关了，看看我们现在出来的百强的数字，基本上都好于去年，所以我觉得在城市化过程中，我们房地产的开发没有变，高一轩也来了，原来乱转型的开发商都出问题了，做开发做的好是极强的资源整合起来，不要轻易变，这是第一个。
第二个没有变就是政策性的调控没有变，手伸的越来越长，别管是三道红线还是这次提的灰犀牛，整个地产必须波动，所有开发商的行为必须在政策限定的上限和不倒闭的下限之间做出选择，这两个不变。
再说五个变，都是很简单的观点。第一个变就是从2020年开始，房地产的服务真的开始跟开发能够相提并论了，并驾齐驱，包括我听了李亚鹏老师提的中书文化，现在就是一个特别好的时候，原来开发商过于强势，什么钱都挣，你跟他博弈，他特别毒。现在你不得不认可这种服务的价值，包括毛大庆在讲服务和运营的价值越来越重，服务2020年有三件大事，第一个就是贝壳的上市，卖二手房的，去年卖了两万亿，今年能有三万亿，超过房地产开发商前5名的总和，就是个卖房子的，我现在在售楼处接触所有的营销总监，要想跟贝壳见面，你得掏钱请客，还得看他来不来，包括我们张辉总在丽力，去年干了378个亿，还得托人见见贝壳，贝壳是一个在销售领域的甲方，还有一个做售楼软件的企业，上个月的销售额777亿，贝壳刚才说了销售额超过了我们前三强的总和，市值早已超过了万科，这个变化是2020年才出现的，这些企业是什么？服务企业，包括物业服务公司，好多物业服务公司的市值超过了开发商的整体，说明大家更认可你的服务，现在好多公司开始把物业服务，把商业，写字楼的出租装到物业里，所以我觉得是2020年最大的变化，真正的服务企业开始跟开发商并驾齐驱，但是发展速度远远快于开发商，这是2020年的新动向，而且疫情加剧了这种动向。
第二个变就是商办越来越困难，最近有一个50亿的要买大宗，从我们的龙头老大到底下的几个企业，我一见面，这几个房地产的老大都说把大宗给卖了吧。我昨天跟一个排名前几位的老总吃饭，不提名字了，他也是原来重兵投入北京的商办，结果2017年的3·26，现在压着上万亿的资产，首开，龙湖，万科，保利，全是商办在压着。
第三个变，产业运营越来越重，刚才主持人说要发挥特长，张辉总在前边，我们前两天交流过，他们收了万科的酒店，做出专长特别重要。
第四个变就是拿地和融资越来越难，拿地和融资在三道红线下越来越难，拿地和融资的能力造成了我们整个房地产排名和竞争力的变化。
第五个变，合作拿地会成为趋势，包括我们能够在事先跟李亚鹏这样的企业进行产业结合，包括产业勾地，现在政府大会小会都说别提房地产，谁也不许说房地产，一会儿书记发言谁也不许提房地产，提产业，配套一些住宅用地，你这么说，我说好，记住了就这一条，不许说房地产，房地产是表面不能提，背面特别能干的事。
沈卫星：陈秘书长直指核心，下面请张鹏总来分享。
张鹏：刚才听大庆和李亚鹏先生谈文化，谈运营，谈产品，谈流量，觉得心情挺放松的。一上来就要谈三道红线，忽然紧张起来。大的背景是不能改变的，我们都非常清楚三道红线资管新规对我们杠杆所使用的增量有严格的限制，但是并不意味着不让你做存量和发展，这两者都是辩证着看。
从企业角度来讲，我总结了三个要点，第一个就是要迅速地在两三年之内把过去的高杠杆降下来，把短钱换成长钱，把债性融资换成股性融资，这是第一点。
第二个，现金流管理的价值凸显出来，大家都知道过去地产高库存，同时高去化，高杠杆，高周转，现在很快要进入到低成本，低回报，还要高周转，所以现金流的管理，现金流的回款作为自己的真本事，核武器，可能这个企业存活和发展的更好。
第三个，拓合作，别看拿地的时候各个央企，国企，包括民企一起去拿大块头的土地，那些地块对现金的占用比较大，其实回报比较低，真要遇到高回报的地，每家地产公司是不愿意股权合作的，股权太珍贵了，现在三道红线以后不一样了，要把权益降下来，最近我看年底很多企业，大家也都知道，也在做一些相关的动作，但是财力和业务永远是相辅相成的，三道红线背后，这三个方面能够处理的得当，对企业的发展有很大的帮助。
沈卫星：谢谢张总，确实变与不变本身有一个答案，处理好高与低，长与短的关系。下面有请五矿董事长何董事长。
何剑波：上午听了各位嘉宾的演讲很受启发，从宏观的和微观的，今天咱们的讨论题目，行业的变与不变，也是到了岁末年初的关口，又是新的“十四五”规划，五年规划要实施的关口。实际上我觉得确实面临着很多变局。
首先说不变的是什么呢？不变的是房地产行业在整个国民经济中处的地位，我认为还是不变的，这一点也没法变，我们整体来讲，我们的房地产在产业里占的比重，拉动经济的作用，这个定位其实是没法动摇的，特别是我们在今年面临疫情，这么严重的冲击之下，和美国贸易战的冲击之下，我们的内需增长是非常重要的，现在“十四五”规划提出来新的发展格局是以内循环为主体，内循环和外循环相互促进，最大的投资，最大的消费就是房地产行业，在这一点来说，我觉得行业发展的规模是不可能受到大的冲击。
就行业来说确实又面临着很多变化，实际上我们今天在讨论的时候也提到了很多方面，我们的行业应该是从一个高杠杆的行业向一个比较稳健的财务结构的行业去转变，我们由一个比较粗放的行业向比较精细化的，提供更好产品为主的行业去转变，我们以过去比较常规的打法向更多创新的角度去转变，特别是刚才两位嘉宾提到的也很有启发。
毛大庆是从地产向文化去转型，李亚鹏是从文化向地产去转型，实际上可以看出来这个行业是最有创新力的行业，也是最能够跨界融合的行业。今后在企业的发展过程中，我们怎么样去迎接挑战，我们更多的是要在不变中去寻求变，在大的前提能够稳健发展的前提下要寻找新的发展模式，寻找新的发展方向，通过地产营造这么一种场景，给客户提供更多的服务，更多的价值，我觉得这是我们要追求的。
沈卫星：五矿的何董事长确实对变与不变的问题看的非常清晰，谈的是后面更有信心，更有未来的事儿。
下面有请世茂的刘总谈谈。
刘辉：简单补充一下，现在政策的变化，以后大家对于怎么花钱，钱花在哪儿可能考虑的也会非常多。之前融资放开比较宽松的时候，因为钱来的容易，所以花的比较多，大家对于未来发展潜力的鉴别能力会有一个大幅的提升，低能级的城市以及获得投资机会也会非常少。另一方面，大家在投资过程中可能会更关注流量变现能力，可能利润会放到第二位，这是第一点。
第二点，以后会回归本源，房子就是让大家住的更舒服，更方便，更踏实，所以出来的产品可能一家比一家好，物业服务的水准一家比一家高，如果真正做商业，可能就会让大家在里面愿意花钱，愿意消费，如果是做养老，可能就不是卖房子，可能是真的让人家愿意在这儿待着，之前的浮躁还是会回到真正的逻辑里面去，我就补充这两点。
沈卫星：我们有请中建的女老总，女书记。
张金玉：非常感谢中房报的邀请让我有这样的机会和各位大佬共同来聆听这场盛会，今天上午的盛会确实启发很多，回归到我们今天交流的两个话题，一个是变和不变，我认为不变其实就是我们的学习，要对行业充满信心。不变是在主航道里精耕细作的提升能力和空间是我们要不变的追求，另外一个就是不变还有一个确实现在是从物到人到从人到物的转变。变的过程中，其实今天上午的这场交流也给了我们很大的启发，现在同行的发展面临着很大的困难，拿地和销售、现金流的压力，更重要的是我们希望扩大我们的朋友圈，能够形成更广阔的合作空间。第二个变就是在模式上，比如说今天李亚鹏总和毛大庆讲到的，确实给我们的启发很大，怎么从增量到存量，我们跨界联盟，不同企业从自身找到自己的特点，特性上的发展至关重要，我就补充这些。
沈卫星：金玉书记的体会，讲到我们要扩大朋友圈，寻找合作共赢的新模式，实现新的增长点。下面有请富力集团的张总。
张扬：作为这次活动的协办方，富力非常荣幸参加这次活动。简单补充一下主持人给的题目，从我个人的理解看，我觉得三道红线，是不是可以比喻为一个人的体检，我觉得可能三道红线对于房地产来说也是一次体检，房地产的三道红线对我们自己的体检，我们也也可以看一看企业有没有三高，如果有三高就调整一下，也没什么太恐怖的事儿，本身就是非常健康的事儿。
从我们企业自身来看，我们也在借这个机会重新审视一下我们现在的状况，我们未来的发展。刚才云峰秘书长也提到，富力持有非常多的酒店，这一段时间我们也展开了思考，因为我们也希望未来，现在不方便说太多，未来可能有一种考量。重新的审视还是要有优质的资产，像今天大家在的万丽酒店，疫情之后我们入住率非常高，有可能疫情也给我们带来一种契机，国内的内需拉动，从8月，9月，10月开始，入住率能达到90%。检查我们自身拥有的存量市场，就像体检，往年是资本太多，我们吃的太多了，人不健康，过胖了，过胖就要减一减，减一减也不是坏事，我们也可以提高一下我们的新陈代谢。中国房地产发展到现在也三十多岁，四十岁了，到了需要体检的时候，可能是一个好事。
沈卫星：张总比较理性，饮食不能吃太胖了，下面有请荣盛的董事长伍总，刚才加微信的时候才知道原来是媒体人，后来成功转型到房地产行业。
伍小峰：非常感谢房地产报给我这么一个机会来聆听各位大佬的真知卓见。现在的环境变了，以前的行业红利，金融红利都慢慢消失，现在这个时候必须以一种全链条，全要素，全适配的重新打造现在的房地产，我觉得应该向两个行业学习，一个是向制造业学习，第二个是要向互联网企业学习，学习他们的用户意识，客户意识，真正理解产品的服务在哪儿，只要做到这么两点我们才能不能被行业所淘汰，这是简单讲的两点意思。
沈卫星：伍总媒体人学习的姿态一直保持到现在，我觉得也是成功很重要的一个原因，下面我们有请京东房地产的老总分享一下。
曾伏虎：刚刚伍总说以前我们行业发展好靠信息不对称，其实现在已经不是这样的行情了，未来的趋势，我们认为一个最重要的是数智化，数字化其实开发商都在搞，都已经数字化了，但智能化还有一点距离，因为以前不用智能化，现在相对来讲国家管的也多了，你需要智能化，你需要把整个社会的资源，行业的资源，包括文化产业的资源，通过智能化的方式放到你的产业里才有可能赚钱，才有可能在竞争激烈的行业里得到自己的回报。
京东一直在倡导数智化，除了线上的行业，线下的行业也需要做布局，需要跟各个行业实现数智化的发展，京东一体化的赋能，把供应链和全行业对接起来，服务链条通过线下能够延伸。
沈卫星：未来的发展是智能化的，是互联网化，着眼于未来是房地产行业非常重要的。刚才一轮讲过去了，我的感觉，还是感觉到在变的情况下，我们的房地产行业的心态还是非常平和的，虽然变的现状可能是风急浪高，但是大家都有办法，这是我们行业未来将保持健康平稳的发展提供了非常好的思想认知上的支撑。如何在未来不确定的情况下，更多保持自身的确定性，刚才从这些观点来说我们看到了未来的希望，时间关系，还有三个议题我们就不一一说了，最后再给大家提供一个机会，每人一句话，对未来的房地产行业，你们将怎样进行发展，发展的新方向，一句话。陈云峰：今年我们年会的主题是披荆斩棘，乘风破浪，还是要做主业做好，产业链的延伸上有所创新。张鹏：一定不仅仅是产品和产品的竞争，是价值链和价值链的竞争，甚至是生态和生态的竞争，我们也相信在大背景下，地产把绿色、健康、可持续发展，品质的发展方向作为企业的战略，一定是一个不二法门。何剑波：对于未来行业的一句话，我就想房地产应该创新发展，高质量发展。张辉：云峰秘书长把我想说的话说掉了，披荆斩棘，乘风破浪，这是中经联盟年会的主题，我在今天这一刻也觉得中经联盟经常说的一句话特别有意义，未来的地产是赋能共生，在地产行业的转折点，包括市场不是那么容易做，是升级的状态，对于地产优秀企业的筛选考核，更重要的是赋能共生共赢，这是未来发展的方向。伍小峰：关键词是回归，我们要把房地产金融属性回归到居住属性，扎扎实实的为业主提供好的房子，好的服务。曾伏虎：我觉得很多新的模式，新的创意已经显示出来了，这个行业应该会在很短的一段时间内升级一次。沈卫星：大家的观点确实是很浓缩，代表了房地产界很强的心声。我也在这里说一句话，我们希望房地产行业在未来既定的方向不要被左右，既定的目标不要被打乱，以远见见未来，谢谢大家，谢谢嘉宾。
12.30
2020中国房地产风云人物颁奖典礼
14.30
2020中国房地产年度行业推动力人物颁奖典礼
专业高峰论坛
主题：城市更新对话：向“心”而行——城市更新的初心与匠心
嘉宾主持：童 猛 人民网媒体资源部副主任
对话嘉宾：
高一轩 京投发展股份有限公司总裁
陶红兵 愿景集团董事长
邢 鹏 梵天集团董事长
秦益飞 银丰地产集团总裁
戴 哲 佳兆业城市更新研究院院长
林 霄 北京华清安地建筑设计有限公司常务副总经理
童猛：尊敬的各位领导、各位嘉宾，各位观众朋友大家下午好！非常感谢中国房地产报给我们提供的宝贵的机会，有这样一个机会去交流。今天下午我们这个主题是城市更新的话题，向心而行，城市更新的初心与匠心。城市更新是城市发展到一定阶段的必然要求，去年中央经济工作会议上也明确并强调要加强城市更新和存量住房的改造集成，做好城镇老旧小区的改造。今年七月份，国务院办公厅发了全面推进城市老旧小区改造工作的指导意见，强调城镇老旧小区的改造是重大的民生工程和惠民工程，要大力的做好。这样的情况下中国房地产报以高度的社会责任感举办了高端的对话，邀请的嘉宾也是有研究行业，有地产行业各个领域的大咖，在各个领域有非常深厚专业的研究和经验，下面我们就进入今天的城市更新板块的对话。我们设计了五个问题，第一个问题是城市更新被视为存量时代的黄金赛道，这个赛道适合什么样的企业进入，先邀请愿景集团的董事长陶红兵总跟大家分享一下，咱们愿景集团实际上是有一个非常耳熟能详的劲松模式，在北京、重庆开展了很多标杆性的城市更新工程，在今年的7月份，蔡奇书记和陈吉宁市长还专门提出来总结劲松模式，请陶总谈一谈。陶红兵：大家都在说劲松模式，昨天北京市刚刚颁布的北京市的“十四五”规划也提到了要推广劲松模式，一开始我们做的时候没想到有今天的效果，最初就是想给劲松这个老旧社区加装电梯，后来发现只加电梯是不够的，还需要做很多配套的改造和综合整治，越做越大，最后做成了老旧小区改造的示范项目，现在平均每天大概有7-8组全国各地政府参观团到劲松参观。刚才讲到初心和匠心，初心就是出发点，出于什么愿望和目的，匠心就是做的过程中的方式和方法。适合什么企业来做，其实就是不想挣快钱，要看的更长一点，可能很多年都是在收回投资阶段，回报比较低，周期比较长，如果能忍受这样的模式都适合来做，做的过程中可能要更多和政府，和老百姓两头打交道，只要是看长远，不拘泥于眼前的高回报，短期的回报率，这样的企业都适合做。而且房产企业更适合向这方面转型，因为增量越来越小，越来越少，肯定这是一个方向，主要是在存量，而存量的领域最适合开发商做的就是存量的更新，存量的交易可能有像贝壳这样的交易商，存量的管理有大量的物业管理企业，但是存量的更新，存量的再开发更适合开发商，存量更新里的领域，像邢总做阐发园区的更新，我们主要是做老旧小区的更新，企业只要有这样的出发点都可以。童猛：谢谢陶总，下面我们请京投发展股份有限公司的总裁高一轩先生分享一下，京投发展是北京市基础设施投资有限公司旗下的唯一一个市场化房地产二级开发平台，擅长轨道交通，车辆基地一体化开发，在北京是有很多著名的建筑，标杆的项目非常多，大家看到的时候不一定知道，但实际上都是我们京投发展在做的，高总也是我们地产界非常知名的80后年轻少帅，请高总给我们讲一讲。高一轩：感谢主持人，陶总讲的特别好，我个人理解城市更新的初心或者说商业模式的成立有一个非常重要的前提，这几个利益的相关方怎么样能够合作在一起做价值增量，这个很重要，我们更新的目的到底是为了什么。我想不是一个纯的社会公益化的事业，如果公益化的事业应该是由政府为主导去投资，我们以前的棚改就是典型这样的模式。由企业参与，社会资本参与的，如何解决价值增量是很重要的，可能愿景是对C端的，老旧小区这一块，因为他的企业基因，包括成长的模式，先天的对老旧小区的增量非常敏感，我也学习过邢总的项目，也是一种非常独特的做价值增量的方式在盘活整个存量资源。对我们而言，价值增量里有个很重要的事是重新定义一下几个利益主体之间的关系，如果关系定义不清，传统的房地产，刚才我讲是以资源占有为前提，跟广义人群的幸福和短期的资源占有之间总归是矛盾的，我们传统意义上特别容易出现开发商在整个地产开发的过程中把自己的一个利益最大化，牺牲了整个空间的公共利益，现在城市更新是对这个事情很重要的纠正，纠正的过程中，从我们的角度而言，有一个很简单，很直接，但是也很有效的做价值增量的方式就是轨道交通的增量，轨道交通的新线都会带来片区的更新，给地域注入的价值增量非常直接，我们只是开发的过程中通过资源的调配如何让这些价值增量更合理地分配到利益的各个相关方，这是我们在城市更新中的思考，因为我们企业本身基因的原因，我们也在做跟内容相关，运营相关的事情，城市更新不简单是空间上的更新，更好的更新还有内容上的更新，通过内容的运营，不是空间价值的提升或者是简单功能的改进，如果我们能够从整个内容运营上，让一个地区的文化生活，包括高品质日常生活，运动生活，智行生活，创新生活，这些生活的软件方面也都能够得到很大的提升，在大运营维度的指导下，城市更新是兼具了生活美学和营造美学共生的特色，如果这样做的城市更新未来路还很长，内容也很丰富，而且未来随着存量时代的整体到来，一定会是最后的蓝海，这就是我们基于我们企业发展的立场想给大家分享的城市更新的思考。童猛：谢谢高总，讲的非常精炼。高总的背景是从海外留学回来，其实是有国际视野。陶总和高总都@到了邢总，邢总曾经担任万科的总设计师，也担任重庆万科的董事长，2012年邢总带着自己的初心与匠心创办了梵天集团，在北京的核心区域打造了两个非常著名的项目，一个是梵悦108，还有一个是梵悦万国府，目前在高碑店做的项目也是标杆项目，请邢总分享一下城市更新。邢鹏：各位下午好！首先还是非常感谢中国房地产报，我来的时候还跟陶总讲，我自己都觉得我不是房地产人了，还感谢能记得我这个在地产工作过，当然也在做相关的事情。我个人极其认同陶总的观点，我们在做的事情，确实要有匠心，也要有初心，刚才主持人介绍我自己在地产界十几年的历史，转过来做城市更新，其实差距非常大，近些年也在不断试错，不断地调整自己。刚才高一轩总说了，跟我们企业理念特别像，我自己一直都觉得改好一个房子真的不是一个特别难的事情，很多开发企业，甚至很多设计师都具备这样的能力，除了把房子改好，什么样的内容才更重要，内容和建筑的审美加在一起才会说是一个真正的更新，给区域或者社会带来更大的价值。梵天这些年专注从内容上花了非常大的精力，我那天开玩笑讲我数了一下公司内部的人在建造领域的人才和在运营领域的人才，这两个的比例在这些年发生了非常大的变化，我们自己看，我们90%的人都是运营的人，真正在建造身上占的比例越来越低，我们也希望通过我们在城市更新，在云创小镇，老旧小区的改造给社会带来价值。回到主持人的问题，我自己刚才也在想，什么样的企业适合干这件事，大会的主题叫匠心和初心，我大概总结了三专，第一是确实要求你非常专业，我形容我们这个行业像整容医生一样，要在可能看起来有很多问题的存量项目上重新地发挥价值，这个对于专业度的要求确实要比在一张白纸上画画要难的多。第二确实要非常专注，刚才陶总也在讲这种行业根本不是赚快钱的行业，不管社区更新还是文创小镇，厂房更新都不是一个赚快钱的行业，如果不是特别专注的心态面对这个行业，其实是很难做的好的。第三个总结是专情，确实需要你全情投入，对我们来讲，尤其对待我们的客户，像刚才高一轩总讲到的，我们必须要很好的内容装进去，这些内容必须符合客户整体运营的需要，都需要我们对这个事业本身有足够的感情，才有可能做的好。童猛：谢谢邢总，先请咱们地产界的代表讲完，再请学术的，下面邀请银丰地产集团的秦益飞总，银丰集团是山东的一个本土企业，主要的业务布局是在金融投资，房地产开发还有生物工程，物业管理，关于银丰集团也有很多有趣的故事，后面在介绍案例的时候可以给大家分享一下。银丰地产集团目前项目主要集中在青岛和济南两个城市，主打产业园区和住宅项目，我们还是请秦总用稍微短一点的时间介绍一下，您认为城市更新适合什么样的企业进入，谢谢。秦益飞：银丰地产是深耕于山东，最近这几年我们一直做了一些关于城市更新的项目，刚才主持人也介绍了，青岛的项目，济南的项目，我们在布局这两个城市，分别都是两百万平米，涉及到一些原住民的人口。做城市更新项目有这么几点心得，第一个还是让利于民，还利于民，我们怎么在居民、开发商、社会的利益分配上平衡，作为开发商来说，我们更多的在保证自己一定收益的情况下，我们更多的要考虑怎么去把居民的利益，尤其是原居民的利益最大化。我们自己的经验是在青岛，我们在整体的城市规划上，我们更多把交通道路，把学校，把生活配套，商业，尽量满足居民的生活便利。第二个是居民安置之后保障的问题，怎么去保障他未来的生活，收入的来源，我们考虑做了20万平米的商业，将来我们自己运营，产生收益，将来还于原住民。其次是在持续发展方面，也是需要多多投入，从建筑本身来说，绿建、节能，现在都是必须的，我们在济南的项目里，我们自己做的是山东省第一个绿色认证的学校，济南的项目两百万平米，配置了四所学校，都是获得绿色认证的学校。我们在商业的配套方面，在医院的医疗资源配套方面，包括我们做的一些社区诊所，都做了很多尝试，应该说更多的还是希望未来的社区是一个可持续的，可持续发展的社区。最后一个，我们还是坚持以人为本的初心，从产品的打造开始到产品的品质，我们对开发板块的追求，我们的理念是以较少的广告投入，反而是以比较大的对安置居民的投入，通过我们社会口碑的营造达到整体的品质追求。童猛：谢谢秦总，秦总讲到让人民满意，这也是一个非常重要的尺度。下面请佳兆业城市更新研究院戴哲院长，佳兆业也是涵盖20多个产业和细分领域的大型集团，戴院长对于佳兆业的城中村改造和南方特有的城市更新模式有研究，请戴院长讲一讲什么样的企业适合做城市更新项目。戴哲：我认为更多是一个运营的概念，现在很多开发商也提出城市更新综合运营商的战略，我们认为城市更新归根到底是一个人的更新，因为所处的社会环境，适合的企业，只要跟生活相关的都可以进来，如果简单分类的话，第一个就是开发商，开发商可以做一些改造，另外是金融机构也可以做城市更新，更新的特征就是资本的跨越，这时候金融机构在城市更新也可以发挥很重要的角色，今年很典型的就是平安也成立了城市更新集团，也是这样的角色进来。包括产业方，我们城市更新，包括工业园的改造，或者是产业园的改造，其实就是在城市更新，也在扮演非常重要的角色。另外一个就是权利主体，包括我们南方典型的村集体，包括政府，其实在做政府统筹的时候，南方典型的土地整备的利益统筹，包括村集体自改，也是在城市更新中发挥着很重要的角色，包括我们在座的基础建设这方面的企业，都是作参与城市更新集团，作为开发商只是参与城市更新中的其中一份子，因为涉及到方方面面。童猛：下面我们请林霄总，因为是北京华清安地建筑设计有限公司常务副总经理，林总是清华大学建筑历史与理论专业毕业，研究方向是中国古代建筑，也是非常有情怀，请林总讲一讲，您认为什么样的企业适合做城市更新项目。林霄：感谢主持人，感谢房地产报给我们这样一个机会，今天我有点受宠若惊，因为我们这个企业，或者说我们这个设计机构其实跟房地产这个大领域在20多年的发展历程中没太多的交集，我们的设计业务在房地产领域只占了设计业务的10%，剩下90%的内容其实跟房地产都是相背的，为什么这么说呢？有一句话说城市历史文化遗产保护和城市更新是一个矛盾的共同体。一个是在城市发展的过程中，城市的历史文化保护逻辑是自上而下的，因为是一种城市精神，城市文化内涵的保护，往往是政府来主导的。城市更新，包括我们现在说的存量开发等等，这是自下而上的逻辑，是从市场需求来去思考一个问题，比如说前面几位说的怎么去平衡资本，怎么把短期的利益跟长期的利益能够有一个更好的结合，这个东西一直在我们研究的范围中时刻是一个动态变化的过程。当我们在最早的城市开发建设过程中，我们会发现对于城市更新来说就是拆旧盖新，没有什么文化价值，生态环境等等这些方面的想法，只是把旧的变成新的就OK的，甚至是戴总说的腾笼换鸟。随着我们从温饱进入到小康之后，整个社会观念，包括国家的发展理念也发生了巨大的变化，对于城市的历史文化大家越来越看重，对于城市的情感价值越来越看重，在这样的过程中，我们会发现我们这二十几年来坚守的遗产保护的价值观越来越重要了，在这个过程中我们就跟很多的发展商走到了一起，达成了某种意义上的共识，我们说这个叫价值观上的共识，这样的前提带来的是咱们中国房地产存量时代的新发展阶段，以城市更新为主导的阶段，而不是以新城建设为主导的发展模式。在这个过程中，我们也经历了很多项目，比如说最早的成都的项目，我们从2003年做到2011年，从规划到建筑都是我们来做的，包括景观。包括福州的项目，从2006年做到2016年，做了10年，全国还有很多，包括南京的项目，山东济南的项目，百年商铺，包括青岛的项目，这些项目你会发现历程的特点就是非常长，少则八年，多则十年以上，没有一个项目三年之内就清盘的，当然存量的资产在增值，但是很多资产也是不能卖的，是这么一个逻辑。主持人刚才给我发的题目是怎么样看待保护与发展之间的关系，同时怎么去平衡这些利益的问题，这个题对于我来说特别大，可能讲两三天都没问题。怎么说呢？这个保护跟平衡发展，基本条件是价值共识，第二个是要服从法律法规，无论是保护也好还是发展也好，都是要服从现在国家的法规，而且法规越来越细。第三个就是要带着一种情感，带着一种责任心，而不是建完卖了就OK了，可能是陪伴式的成长，从你的设计，从你的规划开始一直到后期的运营，都要带着这样一种心态，是全过程的保护，而不是设计的过程中考虑保护，等设计完了到运营的时候就可以突破各种条线去做重新的二度创作，这样的话对遗产本身是一种新的破坏，这是我们看待的。第三个事情，城市更新是个很大的题，包括我们现在城市更新的边界也面临越来越模糊，原来说的城市更新可能更多是对于城市形态的更新，老房变成新房，现在更多可能是内容上的城市更新，也可能我们的房子没有外观上的大变化，但是我们的产业内容，我们的场景体验，我们的特性需求，各种各样的人的生态感受是发生了巨大的变化，这个其实是我们更应该关注的方向，而这个方向里很重要的就是对于城市情感价值的存续和保持，这些都是构成了城市更新的重要发展要素，我们在这个过程中也希望跟各个开发商能够携手，把我们的城市做的更好。童猛：谢谢林总，林总不仅回答了第一个问题，什么样的企业适合做城市更新，并且剧透了后面兼顾多方利益，谢谢林总。不得不提醒各位嘉宾，咱们一定要注意时间，我觉得每位嘉宾都有很多宝贵经验给大家介绍，今天下午时间有限，要给后面的同志们留下他们的时间。下面探讨第二个话题，每位专家，每位老总在城市更新领域都擅长，也擅长老旧小区的改造，有的是产业园区，下面想请几位代表讲一讲，结合自己的经验，如何实现盈利，盈利点在哪里，先请高总。高一轩：我们上周刚刚回来，看了一下城市更新的项目，都是非常大面积的整建筑，整街区的城市更新，特别是在城市的核心区，把老旧的商业区改成新式的，确实从营造美学上到了一个很高的阶段。我们很遗憾地发现，在内容运营，也是我们城市发生的最常见的事情，确实没有跟上。从营造端也把相应的历史文脉，把回迁房，把所有该考虑的利益相关方在营造的领域已经做的非常完善了，我认为绝对兼顾了效率和公平，兼顾了短期和长期利益，非常好，但是确实在三四线城市没有这样的团队，没有这样的品牌，没有这样的人才，甚至从发展方的逻辑上都达不到，很遗憾地发现外壳真的很好。他问我意见，我说可能等待着下一轮经济腾飞，三五年以后，十年以后，城市的发展力量能配得上项目，跟的上营造的能力，这个时候城市更新才能够有一个新的焕发的活力，反过头来说，我们应该很珍惜今天在北上广深做城市更新的机会，我们周边的所有利益相关方，其实已经准备好了城市更新这样一件事了，大家不管从观念的认识上，从协作的能力上，从彼此在线上内容，空间的场景到服务的体验上，其实都准备好了做城市更新这样一件事情，只是我们有不同的切口进去。我作为深度参与城市发展，城市运营，也不敢说深度参与城市更新，从我所见所得，真的应该很珍惜今天在北京，或者是在大城市做城市更新的机会，应该抱着无比珍惜的心态，应该把我们所能够调动的资源，链接的人群，整合的能力，刚才邢总讲了，真的是要非常专注地投入到城市更新这样一个事业中去，一个一个作品出来，其实是一种互相的鼓励，不仅鼓励了政府，也鼓励了我们的参与者，我觉得这条路走的人多了以后，慢慢就会变成一条路，要让我谈的话，我觉得对城市更新的理解一个是时代风口已经到来，但是怎么做，我不建议一窝蜂式地在空间营造上大规模搞城市更新，如果在内容端没准备好，所有的资源端，链接端没准备好，其实城市更新也很难取得成功，就会出现开头那样的问题。童猛：谢谢高总提的宝贵建议，下面请陶总，愿景集团的陶总，给大家讲一讲城市更新的精髓在什么地方？陶红兵：我们做的城市更新跟他们都不一样，城市更新范围很大，愿景主要聚焦于城市更新这个领域里的老旧小区改造，可能深圳的城市更新和全国都不一样，我们一直认为深圳的城市更新是另外一个开发的模式，其他的城市城市更新是另外一回事。老旧小区改造我是觉得，可能得罪好多人，我觉得大部分开发商都是做不了的，也不适合做，因为不是一个生意模式，包括这次国务院的意见里提到的全国的老旧小区改造列入“十四五”规划，在未来五年把2000年以前的老旧小区原则上都完成改造，明确的指标分解到各个城市，各个省，也是以综合整治为主，不提倡推倒重建，我们做老旧小区改造是不推倒重建的，只要涉及到开发的就是开发商的事儿，不推倒老旧小区，综合整治的才是我们做的事，就涉及到几方面，有的是老百姓怎么解决，政府的利益，政府的利益我觉得主要体现在对于这个城市老百姓生活品质，人民幸福感，社会效益，所以政府要拿出资源支持社会资本，社会资本做出的利益平衡主要是我们所有的小区对政府的立项报告方案里都有一条，一定是十年以上收回投资，10-13年收回投资，拿到15年-20年运营权，前10-13年收回投资，后7年-10年是盈利期，如果不符合这个立项标准，我们根本不会做，因为是这样的标准，所以我们在全国没有找到同行跟我们一样来做，时间确实太长，前十年都是不断投入，我要退休以后才能享受到投资项目的回报。最后讲两个小事情，离我们会场不远就是劲松，大家可以去看，所谓劲松模式的示范，CBD这么近的地方，劲松小区里，我们改造之前住在半地下室的老大爷，六楼下不来楼的老人，每天早上微信群就问一件事，还在不在，只要在就多赚一天，北京金融街的旁边只有一个两站地，一个房子里三家共用一个厨房，厨房里有三个水龙头，每一水龙头有一把锁，你要去重庆一个小区，一百多米很陡的坡路，每年摔十几个，大家在这儿住，我们到山西，有一家八口人住一个楼，我们做老旧小区改造，这个违建，你拆不拆，拆吧人家怎么住，你不拆是违建。所以国务院文件里明确提出老旧小区改造是以综合整治，以不拆为主，因为时间关系，要把它讲透这些事情就太难了，但是中央对老旧小区改造不只是从经济层面来看，更是政治高度，大家注意看报道，各地的首长、省长和省委书记讲话不再是国务院文件里讲的是拉动内需，改善民生，又加了一个提高政治站位来讲老旧小区改造就是2020年脱贫攻坚任务结束了，中国贫困县摘帽了，要防止出现新的城市居民区和城市居民，这是给过去的扶贫攻坚更重要，更严峻的现实考验，现在对老旧小区改造，是从这个高度，比过去的农村脱贫攻坚去比照，甚至要超越他，因为更关系到社会和国家的稳定，这件事还是值得我们很多企业去投入的，细节的事情今天没办法展开讲，这就是我们和大家一般理解的城市重建，城市开发不一样的，愿景只做老旧小区改造的综合整治这个业务。童猛：大家想实际参观劲松模式的可以跟陶总约起来了，也可以呼吁中房报给大家组织一下。下面我们请梵天集团，在北京，实际上城市历史文化非常重要，从这个方面梵天集团在城市更新项目里有哪些新的体会，只说精髓。邢鹏：谈谈体会吧，第一点就是我自己感触特别深的是从所谓的开发导向到客户导向，从客户导向到运营导向，其实这几个词说起来大家都耳熟能详，每天都在听，对于一个企业来讲是巨大的转变，对我们来讲也在这条路上不断地调整自己。运营这两个字，每个企业都在讲，到底什么是运营，我们在做这一类细分市场城市更新是怎么样的运营，刚才陶总在讲老旧小区的改造，里面有非常多的困难和问题需要解决，对于我们来讲其实也是面临同样的问题，我们怎么样能够真正地改变传统所谓的二房东的模式，变成真正的运营，这一点是我认为城市更新里非常精髓的一部分。第二个，这些年我们一直在尝试另外一件事情，我们在垂直领域的深耕，不管是跟薇娅在直播层面的合作，乃至我们在整个线上的平台，实际上我觉得对于我们来讲，一方面做好传统线下内容运营的工作之外，我们现在开始努力地尝试跟各种线上平台来打造整个线上线下一体化的运营模型，这个模型我觉得应该会改变目前很多传统园区，小镇的单纯线下运营模式，当然我们在将近一年跟所有的线上平台沟通的过程中，也觉得一方面大家非常痛苦，另一方面也有很多机会，这些东西可能是我们在垂直领域深耕里接下去的重点方向。童猛：谢谢邢总，银丰集团是在生物工程和产业园区有很深的造诣，请秦总谈一谈城市更新的体会。秦益飞：刚才都讲到了，还有一块是城市更新对这座城市的历史文化以及保护问题，当前社会，包括各地政府在城市规划方面，已经对历史文化的古建筑和遗迹都是比较重视的，小到我们开发商来说，我们开发这个片区，这个片区里不一定有多少年历史的建筑，但是这个片区一定存在有城市对于这个片区的利益，比如说我们在济南开发的项目，他的村口以前就有一棵三年多年的槐树，在一般的情况下，可能城市更新在拆迁的过程中就破坏掉了，我们从一开始就保护起来了，我们一直到项目全部建成，将来在小区的门口还是存在这么一棵槐树，对于这个村庄的村民来说，对于这个城市来说，将来有值得回忆的点，我觉得在这个方面，在开发商的责任义务来说需要我们关注的更多一些。童猛：谢谢秦总，作为城市更新项目两说，刚才咱们几位老总，包括陶总，高总，邢总都提到了城市更新最重要的，大家要有初心，不能挣快钱，但是我们城市更新的投入要怎么样去做，城市更新项目在金融需要哪些支持，想请佳兆业戴院长给大家分享一下。戴哲：金融支持这一块，我们佳兆业目前改造和完成的项目有32个涉及到城市更新，目前在拓和已拓的项目接近200个左右的城市更新项目，涉及到一些老旧小区，占到1/10的，确实在深圳的老旧小区政策没有放开，相对比较难一点。其他有涉及到产业升级接近1/4的项目，其他就是涉及到城中村的改造，最典型的就是陶总说的深圳的模式，会有拆除重建。这种方式之下，我们的项目多一点，相对来说金融机构对我们的政策支持宽松一些，包括我们在不同节点，为什么说城市更新是一个很长期的周期呢？是一个跨越资本的周期，相对来讲对金融的需求度非常大，正因为城市更新是一个跨周期的项目，所以他在项目本身也是存在风险的，金融机构的支持，在更前端的时候，金融机构是比较弱的，更新项目对金融有需求的时候，我们从更新项目的角度来讲，第一个方面就是要有更多的更新基金，或者是产业基金，或者是政府主导的城市更新基金，能参与到更新的更前端，用我们的话来说就是前端或者超前端，希望金融机构给更多的支持，能够投放。第二点，我们提到城市更新不仅仅是加建，复建，拆除重建的工作，其实涉及到方方面面，典型的就是以深圳为例子，现在每一个城市更新平均移交率达到40%，就是给政府做公共配套的比例达到40%，完成空间的释放，在这一块对金融机构的利益小了，金融机构在这个阶段不仅仅是开发商的利益，更是政府相关的，我们觉得在金融机构这一块，应该是政府自上而下的，把城市更新跟传统的地产区分开来，地产的金融额度应该跟城市更新的额度不太相关，有些地方政府已经开始做这一块，因为很多的城市更新在更新必须带产业，比如说广州，这个时候会制定相关政策，如果跟项目有产业相关的东西在里面，会允许你贷款的时候放的更宽一些，政策更宽松一些，对于我们作为企业方而言，城市更新的项目在资本这一端，需要各个城市或者各个政府都，各金融机构应该更加重视起来，一城一策的感觉。城市更新目前从几个阶段来讲，最开始是刚才所说的基金、信托，银行的拆迁贷也可能会下来，开发贷也会有，确确实实在银行目前的贷款制度相对来讲还是比较偏紧一些，有点没有放开，我们觉得对金融的支持，城市更新应该不能简单地归类于房地产，而应该真的看作是城市发展的新生事物，在金融支持这一端应该要更宽松一些，但宽松的背后要制定更精细化，不同阶段不同领域的金融政策，佳兆业在融资端其实相对来讲项目体量多，在融资这一块相对来讲融资运作还可以。童猛：谢谢戴院长，我们做城市更新项目来说，大家还有一个比较关心的问题，未来的城市更新是什么样子，最后想请嘉宾用每人不到一分钟的时间简单谈一下关于城市更新未来的判断是什么。陶红兵：这个行业是大有前景，大有可为，增量的开发现在就是个顶点，会走向萎缩。真正的城市更新不是拆旧建新，而是保护加利用加内容和运营这样的更新，这个市场非常有空间，但是要进入这个市场就得要有定力，要有初心。林霄：城市更新未来的前景，最核心的还是人，服务于人，以人为本，人的需求是最关键的，原来我们关注的是空间，现在更关注的是对人提供的各种各样的场景，各种各样的内部需求，一种新的感受。我们现在生活的需求也越来越高了，所以也给我们做城市更新的团队带来了巨大挑战，也是非常有意义的事情，我们相信会做的更好。童猛：非常感谢六位嘉宾的发言，每位嘉宾发言的都是干货满满，具有很强的启发性，具有很强的实操性。刚才林总提到以人为本，习近平总书记去年11月在上海视察的时候就提出了城市是人民的城市，人民的城市为人民，这是刚才所有嘉宾在谈话中提到的一个最主要的意思，以人为本，城市更新要服务人民，让人民满意。预祝在各位嘉宾的努力下，在社会各界一起的共同努力下，我们的城市，我们的人民生活变得越来越美好，谢谢大家，分论坛到此结束。
主题：产业链对话：向“美好”而生——绿色赋能行业 致敬“共生”时代田九坡 中国金茂总裁助理兼首席技术官、产品管理中心总经理我们分成几个大的问题，跟各位一起来分享，我给大家提个小要求，希望各位能够少讲宏观理念，多讲实际案例，多讲自己的经验。绿色健康现在是趋势，而且不是这两年的趋势，是大的主流趋势，你们认为从你们的角度，从你们的视角来说，哪些是咱们作为老百姓，作为业主最为关注的绿色健康的升级，这种升级可能是某一层面，也可能是你们本身的产品和服务，先从贾总开始。贾锋：在绿色健康方面，大家关心的绿色方面，我觉得我们最常见的就是放射性，甲醛，门窗的保温隔音，包括白蚁一系列装修中面临的问题。很多老百姓买的房子在使用中，现在市场竞争很激烈，怎么样在地产的精装修当中把刚才说的这一系列的问题和其他相关的问题解决，这是未来地产质量竞争，品牌竞争的具体话题。我们做华耐整装以及华耐的装配式就是在解决这一系列的问题。主持人：说到绿色，相当于大家入住之前最终要走的环节，不管是做好的精装还是自己去进行装修，都是要有一个绿色的理念，而且这种理念大家非常重视了，作为我们很多业主，本身了解的知识也很专业了。接下来听听韩总的观点。韩飞宇：很高兴，感谢中国房地产报，感谢今天有很多的同行，大家一起来探讨这件事情。对于我们来讲还是聚焦，刚才主持人也了一个题，希望做具体案例的分享。从具体的角度来讲，还是希望从人居本身的体感角度解决这样一个问题，我们本来做绿色科技系统的时候还是要给到C端，如果C端觉得人居环境好，得到他们的认可是我最欣慰的事。做的升级还是基于我们的湿恒系统做相关的升级，比如说新风的过滤系统，有很多技术，这些技术的叠加组合，从不同的配置角度来讲，针对不同的产品线，总是有一款适合客户，包括降噪的问题，不同的组合方式，不断地迭代升级，来改善本身在空间领域大家对这件事情的持续性感受，而且这是一个潜移默化的，通过这个载体来实现大家对这件事情的感受，你用的是辐射系统，会让大家觉得在每一个房子的温度是均衡的，同时比如说加湿器，房子干燥的问题，通过湿恒系统解决的是不用加湿器，还能满足你的要求，持续性的解决人居的健康问题，一定会得到客户的认同。主持人：每一个环节都做到了，叠加在一起，整个体系就会有一个大的变化，现在很多朋友都说选的每一个建材，每一个具体的材料都把甲醛控制的很好，当他们叠加在一起的时候，空间集聚之后可能甲醛还控制不了，是系统性的问题。接下来问一问朱浩总，朱总从济南过来，他们做了很多很好的项目，您怎么来理解。朱浩：我从两个维度谈一下在绿色建筑实践上的理解，我们作为一个平台公司的房地产板块，我们专注这个领域不仅包括住宅，实际上还要拿出大量的精力和建筑投资去应用在商办，我们认为不管是住宅还是商业办公的建筑，大家在这个空间里，大家对物理空间的需求，实际上是一致的，所以说这是我谈的第一个问题。绿色建筑的实践首先是要通过技术的手段去实现物理空间的舒适性，比如说温度，湿度，空气质量和环境，首先是要通过技术手段来达到这样一个目的。我们所关注的商用办公的建筑，还要强调在后端，运营端，如何给使用者提供运营上的节能效果，给他带来最直接的价值，让他的运营费用有一个持续的缩减。主持人：两个环节都做好，对于我们现在很多开发企业来说确实也如此，不同的课题，每个都要功课。下面请金茂的田总，围绕金茂府这个高端产品做了很多绿色住宅的探索，有很多的心得，过去十年金茂府的运营、入住已经证明了我们的成果是有效的，听一听您的观点。田九坡：谢谢主持人，从客户端来说，客户可能关注两件事，一个是舒适度，包括疫情来了之后，大家关注安全，刚才嘉宾都说了关注舒适度，就是空气、水等各方面的质量，温度，湿度。对安全来说，疫情刚暴发的时候，无论是空气包括地漏的传播，都需要技术的解决方案。客户关注的第二个事就是收费的事，这个东西和客户是息息相关的，中间来说其实就是开发商做的事儿，我们一直谈的绿色建筑，一方面要满足舒适度的要求，还要节能，否则这个事情不可持续，未来运营的成本都要叠加到客户每年的生活成本上，开发商怎么能做的真正节能，就通过绿色手段，像我们做了很多地源热泵， 我们今年开发了空气热泵，用更节能的手段，包括对新能源的利用，太阳能，怎么通过建筑的墙面发电，既舒适，费用又能够有有效的控制，未来是一个可持续的方向。主持人：说到费用问题了，一会儿我们也再谈谈费用问题，企业角度的成本问题，一会儿在谈。接下来请周总，从朗诗的角度谈谈您的经验。周青：非常赞成主持人说的，怎么说的更通俗，更简单。绿色建筑有三个客群关注，一个是政府，政府关注环保，客户也特别关注，从朗诗的角度来说是五个维度来回答客户的关注，一个是健康，当然健康有很多维度，第二个是舒适，舒适也有很多指标，是可以具体量化的，节能，环保，智能，这五个维度，因为时间原因不展开了，这些维度都可以有具体指标量化，量化了老百姓就很清楚地看到绿色建筑是什么样。还有一个维度是房地产商的维度，一定是投资更大，对自己的要求更高，但一定是要回报更高，包括在一级销售市场，包括二级，包括租赁市场，应该都能反馈在你在绿色建筑的投入以后，得到了更多的回报，这三个维度都能达到企业的诉求，绿色建筑才是一个最终的目的。主持人：周总从行业角度谈，谈回报的时候我还在讲，您谈的回报是从市场角度谈价值的回报，其实我们对于社会和环境的无形回报是巨大的，如果绿色建筑比例更高，技法更成熟，大家的理念更接受，相信跨越式的时代会到来，现在还是逐渐接受和探索摸索的过程中。我们再听一听方芳总的观点，您这个公司我们一听名字大家都知道，是基于一些本身在家电领域很好的实践，能不能谈一下您独特的经验。方芳：各位谈到绿色建筑的时候总有一个概念，好像是要高成本，上很多的设备，其实从最基础的角度来说，如果说我们仅仅是做好一个建筑的话，不要去那么多凹凹凸凸的，不需要上很多设备就可以。因为我们是制造业的地产下面来说，做精细化的东西，以前说是一定要新风，或者一定要什么，现在客户的要求越来越高了，我们现在还在研发对于厨房里做空调，我们就要考虑到除菌或者是排烟或者是除味的功能，还有卫生间，我们已经把空调做到卫生间了，除湿是最重要的，特别是我们总部在宁波，非常湿，特别是梅雨季节，就跟主空调是另外一个控制系统，在这个空间里就能满足除湿的功能，未来可能还会开发类似于第一位老总说的甲醛或者是其他功能，都可以在局部的小环境里，不需要上整个大系统的情况下，就可以对住宅的舒适度做一个比较大的提升。主持人：也是一个全新的视角，基于制造业本身的强大经验，我们能够有不同维度的分享，比如说地产企业，像刚才金茂，朗诗和当代谈的是从体系的构架去做，可能奥克斯从制造业角度就把这一个环节，某几个环节做到非常精准和专业。接下来请来自德信的王佳总。王佳：随着人居模式的更新迭代，还有就是今年的疫情，人民对居住需求，已经从最物理，最功能的需求上升到对于一些精神需求或者是自我价值实现方面的追求上，所以我认为可能我们在绿色健康这方面的重要产品创新体现在三个方面，第一个就是更加追求高品质生活质量，比如说对于健康、绿色和空气、水、温度、湿度，疫情带来的无接触。第二个是对于一些智慧科技的居住体验，现在新能源汽车也在发展，相信未来有很多新技术应用到建筑行业。主持人：万变不离其宗，最终还是打造产品，把产品做好了才能够实现我们绿色，这是一个最基础的条件。接下来进入第二轮提问，两个问题，我们不妨分开来问，第一个问题是现在在2020年看到更多房企在智慧健康方面不断地提升，在加码，但是投资回报怎么来评估，这是一个问题。还有一个问题是确保绿建落地，怎么能够让房地产行业的供应链成为一种共赢链，最终要实现共赢，各位可以挑一个问题来回答，讲怎么实现落地也可以，怎么实现共赢也可以，从金茂的开始。
田九坡：说一下共赢吧，现在我们也在制定新的“十四五”规划，智慧这一块也列上了公司的重要课题，这一块主要是三个方面，一个是在城市这一端，我们主要做的几个事，一个是城市配套，主要是做数据，以前的数据大家都喜欢到南宁，内蒙，空气比较凉，能耗比较低，能源比较便宜的地儿，但毕竟和数据利用的距离比较远，因为数据的传输没法超过光速，但是在城中间，尤其未来5G对速度要求非常高的时候，需要在城中间建立数据中心，但是能耗有问题，包括建筑指标的问题，我们现在走的路子是在城市这一端用数据中心和能源站的结合和耦合，数据中心产生的热可以给居民采暖，用这么一个方式在尝试，包括我们也投了一些更加节能的能源站，包括我们做的换电的业务，城市这一端，让智慧城市包括绿色城市有一个比较好的落地，也是通过智慧的手段。第二个是在社区端，因为我们自己下面有酒店，有商业，现在所有的都要往智慧化改变，无论是酒店、商业包括我们的住宅都向智慧化。举个例子，我们金茂府一期的时候更多强调恒温恒湿，但是到2.0的时候，客户能够根据自己的需求调整，而且每一次调了之后，根据生活习惯，早晚可以适应不同的温度。第三个是智能家居，我们也是投资了一些，我们现在跟海尔搞了一个孵化器，更多靠外部投资，争取通过产业链的布局，能够吸引更多做这方面的专业公司。主持人：也可以跟奥克斯聊聊，相当于地产企业跟制造业的企业结合，这也是一个方式。田九坡：我们现在也投了一些机器人，酒店服务机器人，我们也做了一些智慧城市，投了一些企业，和创业型企业一起实现共赢，创业公司有一些解决方案，是比较好的共赢的模式。朱浩：我想就我们自己的项目谈一谈对绿色建筑投资回报的体验，我们地产板块做的第一个公共办公建筑是20万平米体量的办公群体，我们当时做的定位是要把这个建筑做成绿建的标杆，或者是一个典范的项目，我们投入的精力是非常大的，实际上我们回过头来去看，我们要做绿色建筑，对绿色建筑的星级标准越高，对要求越高，一定意味着投资有比较大的投入，一定有一个增量的成本和传统来比一定有较大的投入。从我们建设的过程中的把控一直到项目落地的呈现，包括我们现在销售运营的态势，我们认为有一些可以量化的，现在一种是可以通过给业主带来最直接的运营费用上的明显降低，给他带来实实在在的价值。我们通过企业打造标杆的项目，给我们这个城市带来一个示范效应，这是从我们企业价值品牌角度上认为是一个值得去做的一件事，也是作为我们国企应该承担的责任。主持人：对于目前的投资回报更多是从这个角度来理解，初期算经济账有的时候未必完全算得过来，不知道我的理解对不对，从品牌美誉度的角度，从企业社会责任的角度能做一些事情。接下来请朗诗的周总给我们讲一讲。周青：回应一下主持人两个问题，一个是关于投资回报，我们的观点，如果靠情怀做绿建绝对不可持续，一定是市场的回报才是二十年坚持做绿建的原因。尽管市场回报受到政府限价的影响，没有达到我们的预期，但是仍然是有回报的，一个是品牌得到回报，再一个是去化速度。我们业主也得到了回报，同样的位置，同样的品质，可能在二手房市场会贵20%，同时在租赁市场比同样区位的房子租金高50%以上，就是因为住的舒适，有口碑，工作效率更高，就愿意付更高的租金，投资回报也是显而易见的。将来随着政府限价的放开，大家对房子更好品质的追求，一定会名利双收。主持人：未来还是一个趋势，您是作为行业的引领企业。周青：第二个问题，关于供应链的问题。做绿色建筑是个系统集成的过程，并不是哪个房地产商有个专有的技术，而是把技术集成在一起，需要我们供应链上参与的企业共同努力才能把这个绿色建筑做好。朗诗每年有一个合作商大会，现在还搞了一个绿色供应链联盟，黑白名单，一个是从原材料的角度有溯源，怎么保证你的材料没有甲醛，制作的过程中就要考虑，而不是拿到最终产品再说。同时还有一个社会责任要追溯产品制造过程中是不是环保，绿色供应链的名单里，如果你的企业是被污染处罚的企业就进不了这个名单，所有人就不会购买你的产品，包括水泥，包括钢材，包括玻璃，包括门窗，还有对环保的管理，除了对绿色建筑相关产品的集成，还倒逼我们所有的供应商增加社会责任，这是我们对投资回报和供应链管理的意见。主持人：只有供应链每个环节，每个企业都做好了，最终这个大的目标才能实现，朗诗讲完就请韩总。韩飞宇：大同小异。首先说投资回报，刚才周总已经讲了，大同小异，我们在合理的收取能源费的基础上，给物业也带来了持续性的进步，这就是整体性的回报，因为物业也上市了，从这个角度来讲，从长远来看，越长远越带来投资回报持续性的好处。更重要的是我们产生了从前端到后端，所有一系列的运营主体都产生了持续性的回报，这是非常重要的。供应链方面需要多方配合，地产有他的优势，供应商有他的优势，中间还有设计的优势，如何串联在一起，还是需要地产来做角色，把大家全部集中在一个模块之内，最近我们正在研究一个关于厨房智能化的模块，当然会跟一些供应商去合作，现在还没有公布。通过集成性的解决方案，最重要解决的是C端和流量，通过流量产生持续性的回报，其实是闭环。方芳：供应链和共赢链中间就一个问题，如果供应链上面的每个节点的目标都是一致的就会变成共赢链，供应链总结为一句话就是客户想要的我们有，并且我们有合理的库存，或者说我们是更快。因为我们是制造业，制造业2020年是智能制造的元年，制造业已经到了你没有数字化供应链，或者是说你的目标不一直的话就会生死存亡，对于我们房地产来说，在供应链上，其实我们还有很多要学习的地方，上周六我刚参加过一个制造业的供应链大会，包括宁德时代，福耀玻璃都参加了，我看了他们的供应链，顾客想要什么不由中间每个环节做决定，而是整个数字供应链全部去反馈我要什么，你由哪个环节给我提供什么。我相信目前绿色建筑，从我们世界上来去看，发达国家来去看，无论是国家还是客户，这都是我们必须要有的，那就是客户需求的，所以从客户的需求端，当我们地产搭建好一个健康的数字化供应链的话，我们的绿色建筑一定会落地，未来一定是一个趋势，也非常感谢行业内的朗诗、金茂和当代，前面做了很好的基础工作，我相信未来可能绿色建筑会变成房地产行业的标配，因为这是客户真正需求的，也是国家所倡导的。王佳：德信在这个领域是一个后来者，我们也一直在向金茂、朗诗、当代这种标杆企业进行学习。绿色健康始终是一个大趋势，也是一个大方向，虽然目前的发展还是处于一个过程中，一定是一个大方向，我们希望通过绿色健康产品的打造，去打造我们公司产品的差异化IP，还有就是形成我们的品牌影响力，找到我们的产品创新方向。我们从投资端的角度出发考虑，我们还是希望这类的项目能承上启下，很多项目是战略性，标杆性地考虑。主持人：以他为代表的地产行业中，原来没有去涉及绿建的企业，现在明确认识到绿建的价值，并且找到了方向，我们可以按照这个方向，结合自己的特色进行发展。贾锋：我们这几年，特别是去年和今年，地产界非常支持的是大的地产商和建材企业和流通企业去借钱，国家提产业升级，但是很多产品是在降价，降级。作为我们华耐整装，我们在发展方面更关注和地产商，给地产提供什么样的服务呢？一个是强调怎么样能够提供个性化的整装设计，刚才大家讨论的健康和绿色，最终都是为了顾客，顾客喜欢，顾客认你这个牌子，好卖。到今年大家能感觉到谁的房好卖不好卖能看得到，我们个性化的设计和解决客户的收纳问题和他需要的功能，现在房价很高，怎么样让房子的使用效率提高。第三个就是交付，大家可以看到今年以来随着房价下跌，很多地产商的房难交，我们怎么样提升业主在交付的时候给地产赋能。第四个就是维保，能够给客户提供持续的维保和售后服务，这是我们为地产赋能，而不仅仅是价格的问题。主持人：谢谢贾总，他说的特好，一方面是从您的行业角度来看地产行业，现在大家最需要的是什么，未来发展的方向是什么。结合刚才几位老总讲的，绿建未来是一个周期问题，全生命周期的问题，不仅仅是某一个环节做好了，而是整个周期要做好，这个绿色建筑才能持续。说点比较有情怀的话，我们今天在座的所有地产商，你们做的项目未来是要留给历史的，留给我们子孙的，这些建筑到底对我们子孙留下什么样，将来我们看就是古迹，是什么样的古迹，什么样的文明表现取决于今天各位的匠心，取决于各位的初心。嘉宾主持：新华社瞭望智库研究院副院长、国家高端智库研究员 姜铁英
对话嘉宾：
中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会主任 王永兵
奥特莱斯(中国)有限公司总裁 曾先
亿达中国高级副总裁 于大海
中梁商置公司董事长 王晓敬
新农创集团总裁 张龙
合硕地产董事长 李伟
第一物业执行董事兼首席执行官 刘培庆
紫光海阔集团副总裁 甘玫